ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ КОМПЛЕКСУ

МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ
ПО ОРГАНИЗАЦИИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗАКАЗЧИКА НА СТРОИТЕЛЬСТВО
И ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА

МДС 11-15.2001

Определены цели, задачи, функции, права и ответственность государственного заказчика на строительство объектов для государственных нужд на федеральном, региональном и городском уровнях и заказчика-застройщика, осуществляющего реализацию инвестиционно-строительных проектов и сдачу объектов "под ключ".
Для органов исполнительной власти различных уровней управления, инженерно-технических работников строительных и проектных организаций, а также органов, осуществляющих контроль качества и соблюдения проектных и нормативных требований в процессе производства работ.
Работа может быть использована в качестве учебного пособия для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальности "Производственный и строительный менеджмент в инвестиционно-строительной сфере".
Авторский коллектив: В.Г. Аверин - вице-президент АО "Тулаоблстрой"; А.А. Борисов - зам. начальника Управления экономики строительного комплекса Госстроя России; В.П. Березин - канд. техн. наук, член-корр. МАИЭС; Е.А. Верховский - начальник отдела Управления по взаимодействию с субъектами Российской Федерации и развитию подрядных торгов Госстроя России; М.К. Гобозов - президент Российского союза предприятий малого строительного бизнеса; Н.Ф. Костецкий - д-р. экон. наук, зам. директора ЦНИИЭУС Госстроя России; Н.П. Сугробов - НПЦ "Стройнаука".
Под научной редакцией зам. председателя Госстроя России Н.В. Зацаринского и профессора, президента МАИЭС Я.А. Рекитара.

ВВЕДЕНИЕ

Настоящее методическое пособие определяет цели, задачи, функции, права и ответственность государственного заказчика на строительство на федеральном, региональном и городском уровнях для обеспечения эффективного решения задач в области государственного экономического, экологического, социального развития Российской Федерации. Государственным заказчиком может являться орган государственной власти Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, а также иной получатель средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, государственных внебюджетных фондов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Настоящее пособие определяет также функции, права, ответственность заказчика городского заказа и ориентированно на упорядочение деятельности служб заказчика с целью обеспечения эффективного взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности и сдачи готовой строительной продукции "под ключ".
Приведены основные функции, осуществляемые заказчиком-застройщиком в процессе проектирования, строительства и ввода в действие объектов.
Рассмотрены методические принципы и особенности бухгалтерского учета и налогообложения юридических лиц, осуществляющих организационно-управленческую деятельность в качестве заказчиков, заказчиков-застройщиков и инвесторов.
Содержание методического пособия разработано в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.
Приведенные в пособии (рекомендуемые) положения могут быть использованы участниками инвестиционно-строительной деятельности независимо от форм собственности.
В Методическом пособии учтены требования правовых и нормативных документов на 1 декабря 2000 г.

Глава 1. ОРГАНИЗАЦИЯ
ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1.1. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Инвестиционная деятельность в Российской Федерации осуществляется в соответствии с Законом РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в редакции Федерального закона от 25.02.1999), Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (ФЗ N 39-ФЗ от 25.02.1999), Федеральным законом "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 02.01.2000 N 22-ФЗ, Федеральным законом "Об иностранных инвестициях" (ФЗ N 160-ФЗ от 9 июля 1999 г.) и другими нормативно-методическими документами.
Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, т.е. инвестирование, а также совокупность практических действий по реализации инвестиций. Инвестирование в капитальное строительство как процесс создания и воспроизводства основных фондов осуществляется в форме капитальных вложений.
Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изменениями и дополнениями) определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации.
Согласно данному Федеральному закону используются следующие основные понятия:
инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;
инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;
капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты;
инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).
Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества.

1.2. СУБЪЕКТЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.
Заказчиками могут быть инвесторы.
Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.
Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты. Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы.
Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух субъектов и более, если иное не установлено договором и (или) государственным контрактом, заключаемым между ними.
Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений иностранными инвесторами на территории Российской Федерации, регулируются международными договорами Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации", другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Решения по реализации государственных капитальных вложений принимаются органами государственной власти в соответствии с законодательством Российской Федерации. Порядок финансирования инвестиционных проектов за счет средств федерального бюджета определяется Правительством Российской Федерации, а порядок финансирования инвестиционных проектов за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации - органами исполнительной власти соответствующих субъектов Российской Федерации.
Размещение заказов на подрядные строительные работы для государственных нужд за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов Российской Федерации при реализации инвестиционных проектов производится государственными заказчиками путем проведения конкурсов в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Органы местного самоуправления обеспечивают необходимые условия для разработки, утверждения и финансирования инвестиционных проектов, осуществляемых муниципальными образованиями за счет средств местных бюджетов, размещаемых на конкурсной основе.
Расходы на финансирование инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений органами местного самоуправления, предусматриваются местными бюджетами.

1.2.1. Государственный заказчик на строительство

Государственным заказчиком является орган государственной власти Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, а также иной получатель средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, государственных внебюджетных фондов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, осуществляющий закупки продукции для государственных нужд за счет указанных средств.
Государственный заказчик на договорной основе может передавать другим организациям выполнение части своих функций в процедурах закупки продукции для государственных нужд.

КонсультантПлюс: примечание.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду не ФЗ "О реализации ФЗ "О поставках продукции для федеральных государственных нужд" от 26 июля 1995 г. N 597, а Постановление Правительства РФ от 26.06.1995 N 594 "О реализации Федерального Закона "О поставках продукции для федеральных государственных нужд".

Отношения по закупкам и поставкам продукции для государственных нужд регулируются Гражданским и Бюджетным кодексами Российской Федерации, ФЗ "О конкурсах на разрешение заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд" от 6 мая 1999 г. N 97-ФЗ, ФЗ "О реализации ФЗ "О поставках продукции для федеральных государственных нужд", от 26 июля 1995 г. N 597, проектом ФЗ "О закупках и поставках продукции для государственных нужд", иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами о закупках и поставках продукции для государственных нужд. Могут также при необходимости применяться правила международного договора.
Федеральный закон "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд" от 6 мая 1999 г. N 97-ФЗ регламентирует отношения, возникающие между организатором конкурса (государственным заказчиком) и участниками конкурса (поставщиками, исполнителями) в процессе проведения конкурса на размещение заказов на поставки товаров, выполнение строительных работ, оказание услуг для государственных нужд.
В настоящее время федеральными органами исполнительной власти рассматривается вопрос о целесообразности принятия нового Федерального закона. Имеющийся проект Федерального закона "О закупках и поставках продукции для государственных нужд" нацелен на регулирование отношений, возникающих в связи с закупкой и поставкой товаров, работ, услуг для государственных нужд и определение основных прав и обязанностей, возникающих между государственным заказчиком и поставщиком или подрядчиком в процессе закупок. Закон предназначен для: обеспечения максимальной эффективности государственных закупок; расширения и стимулирования участия в закупках поставщиков вне зависимости от их государственной принадлежности; развития конкуренции среди подрядчиков при поставках продукции, обеспечения справедливого и равного отношения государственных заказчиков ко всем подрядчикам; содействия объективности и беспристрастности процедур закупок и их открытости; совершенствования структур управления государственными закупками.
Областью применения проектируемого закона являются все закупки и поставки продукции для государственных нужд, осуществляемые государственными заказчиками на территории Российской Федерации за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и внебюджетных государственных фондов Российской Федерации или субъектов Российской Федерации. Положения проекта закона распространяются также на заказчиков, использующих средства соответствующих бюджетов и фондов, предоставляемых в качестве государственной поддержки, включая государственные гарантии.
В вышеуказанном проекте закона предлагается использовать следующие понятия:
"закупки" - приобретение заказчиком продукции за счет средств соответствующих бюджетов и фондов;
"поставки" - передача товаров, выполнение работ, оказание услуг поставщиком заказчику в соответствии с заключенным государственным контрактом или иным разрешенным способом;
"заказчик" - государственный заказчик, т.е. любое юридическое лицо, осуществляющее закупки продукции для государственных нужд, а также другие заказчики, использующие на закупки средства соответствующих бюджетов и фондов в качестве государственной поддержки, включая государственные гарантии;
"поставщик" - любой участник процедур закупок;
"процедуры закупки" - законодательно регламентированная последовательность мероприятий по приобретению продукции для государственных нужд;
"государственные нужды" - потребность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации в товарах, работах, услугах, удовлетворяемая за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, а также государственных внебюджетных фондов Российской Федерации или субъектов Российской Федерации.
Для участия в процедурах закупок поставщики должны удовлетворять квалификационным требованиям, определяемым заказчиком для каждой процедуры закупок отдельно.
Поставщик (подрядчик) должен:
- обладать необходимыми профессиональными и техническими квалификационными данными, финансовыми ресурсами, оборудованием и другими материальными возможностями, управленческой компетентностью, опытом и репутацией, а также необходимыми трудовыми ресурсами для выполнения государственного контракта;
- обладать гражданской правоспособностью для заключения государственного контракта;
- не являться неплатежеспособным или банкротом, не находиться в процессе ликвидации, на его имущество не должен быть наложен арест, его экономическая деятельность не должна быть приостановлена, а также он не должен являться объектом юридического производства в связи с упомянутым выше;
- выполнять свои обязательства по уплате налогов в бюджеты всех уровней и обязательных платежей в государственные внебюджетные фонды. Поставщикам, непосредственным производителям поставляемых товаров, может быть предоставлена отсрочка выполнения данного требования.
Заказчик вправе производить предварительный квалификационный отбор для выявления поставщиков, квалификация которых соответствует предъявляемым требованиям, для представления конкурсных заявок или предложений при процедурах закупок.
Заказчик направляет поставщику, выигравшему конкурс, соответствующее уведомление и заключает с ним государственный контракт.
Заказчик осуществляет закупки товаров или работ путем проведения открытого конкурса как наиболее предпочтительного способа закупок. При закупках товаров или работ заказчик вправе использовать иной конкурсный или внеконкурсный способ, помимо открытого конкурса: двухэтапный конкурс, закрытый и специализированный закрытый конкурсы. Внеконкурсными или простыми закупками являются способы запроса котировок и закупок у единственного источника.
Двухэтапный конкурс - это конкурсный способ закупки продукции для государственных нужд, предусматривающий представление и рассмотрение конкурсных заявок в два этапа. На первом этапе поставщики представляют конкурсную заявку, содержащую технические, технологические, качественные характеристики предлагаемой продукции для государственных нужд, данные о своей квалификации и возможные условия продаж без указания цели. На втором этапе, куда допускаются поставщики, заявки которых не были отклонены на первом этапе, в заявках указывается вся информация, требуемая конкурсной документацией, включая предлагаемую цену.
Закрытый конкурс - это конкурсный способ закупки продукции для государственных нужд, при котором приглашение каждому поставщику направляется персонально.
Специализированный закрытый конкурс - это вид закрытого конкурса, при котором персональное приглашение к участию в конкурсе направляется поставщикам, правомочным участвовать в поставках продукции, составляющей государственную тайну.
Запрос котировок - это внеконкурсный способ закупки товаров и услуг, при котором заказчик направляет поставщикам запрос о предоставлении ими котировочной заявки с указанием цены реализации своей продукции. Государственный контракт заключается с поставщиком, указавшим наименьшую цену.
Закупки у единственного источника - это внеконкурсный способ закупки продукции, при котором заказчик предлагает государственный контракт только одному поставщику.
Внутренний конкурс - это конкурс, в котором принимают участие только российские поставщики.
При заключении государственного контракта на выполнение строительных работ заказчик вправе потребовать от подрядчика предоставления данных о наличии возможностей для обеспечения исполнения обязательств по этому контракту.
Государственный контракт определяет права и обязанности государственного заказчика и поставщика по обеспечению государственных нужд и регулирует отношения между ними при выполнении государственного контракта в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Управление и межотраслевую координацию в области закупок продукции для государственных нужд осуществляет соответствующий орган исполнительной власти. Этот орган создается в установленном порядке либо осуществление указанных функций в установленном порядке возлагается на один из действующих органов исполнительной власти.
Перечень государственных целевых программ и объемы их финансирования из бюджетов предусматриваются в законе о бюджете на планируемый период.
Федеральные целевые программы, в которые включены межрегиональные и региональные целевые программы, финансируются за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов Российской Федерации, а также за счет внебюджетных источников.
Государственные заказчики федеральных целевых программ определяются Правительством Российской Федерации при утверждении федеральных целевых программ.
Потребности субъектов Российской Федерации в продукции, необходимой для решения задач жизнеобеспечения регионов и реализации региональных целевых программ (поставки продукции для региональных нужд), определяются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Поставки продукции для региональных нужд обеспечиваются за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и внебюджетных источников, привлекаемых ими для этих целей.
Иностранные поставщики (исполнители) товаров (работ, услуг) могут принимать участие в случае, если производство товаров (работ, услуг) для государственных нужд в Российской Федерации отсутствует или экономически нецелесообразно.

1.2.2. Государственный заказчик городского заказа

Закон города Москвы от 10 марта 2000 г. N 4 "О городских государственных заказах" предполагает единый порядок распределения городского заказа, в том числе и при заключении договоров строительного подряда. Новому единому порядку распределения городского заказа обязан подчиняться широкий круг заказчиков - Правительство Москвы, уполномоченные им органы городской администрации, государственные унитарные предприятия города, государственные учреждения. Закон регулирует закупки за счет средств бюджетов, а также за счет заемных средств, привлекаемых под поручительство Правительства Москвы.
Постановление Правительства Москвы от 7 июня 2000 г. N 417 "О мерах по совершенствованию практики размещения городских заказов в отраслях комплекса городского хозяйства" предусматривает, что городской заказ на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для нужд городского хозяйства размещается, как правило, на конкурсной основе.
Отдельным приложением к данному Постановлению принят "Регламент размещения городского заказа в Комплексе городского хозяйства", в котором подробно описаны все конкурсные процедуры. Регламент определяет порядок подготовки и проведения конкурсов по определению поставщика (подрядчика) на право заключения государственного контракта на поставку товаров, производство работ или оказание услуг для нужд городского хозяйства за счет средств бюджета города Москвы и заемных средств, привлекаемых под поручительство Правительства Москвы в соответствии с программой долговых обязательств г. Москвы на очередной финансовый год.
Согласно данному Регламенту:
Городской заказ - государственный контракт на поставку товаров, производство работ, оказание услуг для нужд городского хозяйства за счет средств бюджета города Москвы и средств, привлекаемых Правительством Москвы.
Государственный заказчик городского заказа (далее - заказчик) - Правительство Москвы в лице Управления городского заказа Правительства Москвы.
Предмет конкурса - право заключения государственного контракта на исполнение городского заказа по конкретному виду поставки товаров, производству работ, оказанию услуг.
Конкурс - процедура выбора поставщика (подрядчика) на поставку товаров, производство работ, оказание услуг для нужд городского хозяйства.

1.2.3. Заказчик-застройщик

В соответствии с действующим законодательством застройщиками являются юридические и физические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству. Ими могут быть специализированные организации, в частности предприятия по капитальному строительству, дирекция строящихся предприятий, а также действующие предприятия, осуществляющие капитальное строительство.
В функции застройщика входят: организация строительства объектов, контроль за его ходом, а также ведение бухгалтерского учета производимых при этом капитальных затрат. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной организации выступает в роли заказчика.
В своей деятельности по организации строительства объектов застройщики руководствуются Положением о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 02.02.1988 N 16. Они руководствуются также и другими нормативными документами, регулирующими вопросы расчета сметной стоимости строительства, правила заключения договоров строительного подряда, бухгалтерского учета долгосрочных инвестиций.

Договор на реализацию инвестиционных проектов

Процесс реализации инвестиционных проектов по строительству объектов начинается с заключения договора (контракта) между инвестором и застройщиком (заказчиком). Договор является основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности (п. 1 статьи 7 Закона об инвестиционной деятельности).
Правовой основой для заключения договоров на реализацию инвестиционных проектов является статья 421 ГК РФ (часть вторая), согласно которой стороны могут заключать договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом или иными правовыми актами. Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
В договоре на реализацию инвестиционного проекта должны найти отражение права и обязанности, а также функции каждой из сторон. В соответствии с законами "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений", "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" и другими участники инвестиционной деятельности обязаны соблюдать нормы и стандарты, порядок установления которых определяется действующим законодательством. Участники инвестиционной деятельности, выполняющие специальные виды работ, должны иметь соответствующие лицензии или сертификаты на право осуществления своей деятельности.
Так, строительная деятельность по выполнению функций заказчика предусмотрена Перечнем работ, составляющих виды строительной деятельности, утвержденным Приказом Минстроя России от 05.09.1996 N 17-119, и поэтому подлежит обязательному государственному лицензированию. Оно осуществляется в соответствии с Положением о лицензировании строительной деятельности, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.03.1996 N 351 и Федеральным законом от 25.09.1998 N 158-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности".
В соответствии с установленным порядком инвестор самостоятельно определяет объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций и по своему усмотрению привлекает на договорной основе юридических и физических лиц, необходимых ему для реализации инвестиций. Инвестор по договору передает застройщику (заказчику) право распоряжаться выделенными инвестициями.
Заказчики-застройщики, специализирующиеся на организации строительства объектов, на основании договора с инвестором могут распоряжаться его денежными средствами, передаваемыми для финансирования строительства объектов.
Для обеспечения организации строительства и контроля за ходом его выполнения заказчик-застройщик:
- выдает исходные данные для разработки проектно-сметной документации, размещает заказы на разработку этой документации и проводит ее согласование в установленном порядке;
- заключает договоры строительного подряда на выполнение всего комплекса строительно-монтажных и пусконаладочных работ, осуществляет в соответствии с условиями договора подряда полную или частичную поставку материала и оборудования;
- выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки, осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, осуществляет приемку законченных работ и подготовку объекта к передаче в эксплуатацию.
В функции заказчика-застройщика входит также ведение бухгалтерского учета производимых при строительстве капитальных затрат, правильное определение и отражение в учете инвентарной стоимости вводимых в эксплуатацию объектов.

Основные разделы договоров
на реализацию инвестиционного проекта

Название договора:
Договор на реализацию инвестиционного проекта по проектированию и строительству объекта.
Предмет договора:
Финансирование работ по проектированию и строительству объекта (указать технические характеристики объекта).
Стоимость строительства:
Стоимостные показатели объекта в целом и по годам строительства.
Порядок финансирования:
Этапы финансирования, сроки перечисления и возврата авансов.
Сроки выполнения работ:
Сроки выполнения работ по этапам финансирования; срок ввода объекта в эксплуатацию.
Обязанности сторон:
Инвестор обеспечивает:
- финансирование проектирования и строительства объекта;
- оплату застройщику (заказчику) за выполненные им функции по сопровождению проекта и технического надзора за весь период строительства.
Заказчик обязуется:
- обеспечить целевое использование средств инвестора;
- предоставить необходимую разрешительную и проектно-сметную документацию;
- осуществлять подбор подрядных организаций и заключение с ними договоров подряда, технический надзор за ходом строительства объекта, качеством материалов, конструкции и оборудования; организацию и управление финансовыми средствами и проведение расчетов с участниками инвестиционного проекта.
Другие разделы договора определяются в соответствии с общими правилами составления договоров.

Договор строительного подряда

Деятельность заказчиков-застройщиков по организации строительства объектов осуществляется на основании договоров строительного подряда, заключаемых между заказчиками-застройщиками и подрядными строительно-монтажными организациями.
При заключении договоров подряда стороны руководствуются действующим гражданским законодательством, в частности главой 37 "Подряд", и статьями параграфа 3 "Строительный подряд" ГК РФ (часть вторая), а также Руководством по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации (письмо Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России от 10.06.1992 N БФ-558/15), одобренным решением коллегии Минстроя России от 27.05.1992, согласованным с Минэкономики России и Минфином России.
При исполнении договоров строительного подряда заказчик-застройщик выполняет следующие функции:
- заключает с подрядными строительно-монтажными организациями договоры строительного подряда на выполнение всего комплекса строительно-монтажных и пусконаладочных работ;
- получает и оформляет исходные данные для проектирования объектов строительства, размещает заказ на разработку проектно-сметной документации и проводит ее согласование в установленном порядке;
- оформляет разрешительную документацию на строительство;
- выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки;
- производит надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ;
- осуществляет организацию управления строительством, принимает участие в проведении рабочих и государственных комиссий;
- координирует деятельность проектных, строительно-монтажных, специализированных и других организаций, занимающихся проектированием и строительством объектов;
- осуществляет в соответствии с условиями договора подряда полную или частичную поставку материалов и оборудования;
- производит расчеты за выполненные работы с проектными, подрядными строительно-монтажными организациями, поставщиками материальных ресурсов и другими участниками капитального строительства.

Лицензирование функций заказчиков

Для выполнения функций заказчиков, а также для осуществления строительно-монтажных работ хозяйственным способом заказчик должен иметь государственную лицензию. Она выдается в соответствии с Положением о лицензировании строительной деятельности, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.03.1996 N 351, и Перечнем работ, составляющих виды строительной деятельности, утвержденным Приказом Минстроя России от 05.09.1996 N 17-119.

КонсультантПлюс: примечание.
По вопросу, касающемуся контроля за соблюдением лицензиатами лицензионных требований и условий, см. Приказ Госстроя РФ от 19.06.2002 N 107.

При оформлении лицензии должны быть учтены требования Федерального закона от 25.09.1998 N 158-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", вступившего в силу с 3 октября 1998 г. и "Положения о надзоре за соблюдением лицензионных требований и условий по видам строительной деятельности, отнесенных к компетенции Госстроя РФ", утвержденного Госстроем России 3 ноября 2000 г.
Вид деятельности заказчика-застройщика в соответствии с Общесоюзным классификатором "Отрасли народного хозяйства" (ОКОНХ) классифицируется как "Хозяйственное управление строительством", что соответствует коду ОКОНХ "69000", к которому относятся дирекции строящихся предприятий и организации, осуществляющие технический надзор в строительстве.

Глава 2. ОСНОВНЫЕ ФУНКЦИИ И ЗАДАЧИ
ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗАКАЗЧИКА НА СТРОИТЕЛЬСТВО

2.1. ПРАВОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ О СЛУЖБЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗАКАЗЧИКА

Государственными заказчиками по стройкам и объектам, включенным в программную <*> часть федеральной инвестиционной программы, являются федеральные органы исполнительной власти, федеральные казенные предприятия или государственные учреждения, утвержденные Правительством Российской Федерации для реализации федеральных целевых программ, а по отдельным федеральным целевым программам - государственные органы исполнительной власти, утвержденные Правительством Российской Федерации.
--------------------------------
<*> Федеральная инвестиционная программа состоит из инвестиционных проектов, входящих в состав федеральных целевых программ (программная часть) и инвестиционных проектов, направленных на решения отдельных вопросов для федеральных государственных нужд (непрограммная часть).

По стройкам и объектам, включенным в непрограммную часть федеральной инвестиционной программы, государственными заказчиками являются органы исполнительной власти по отраслевой принадлежности строек и объектов.
Государственные заказчики федеральных целевых программ определяются Правительством Российской Федерации при утверждении этих целевых программ.
Государственный заказчик на строительство свою производственную деятельность осуществляет в соответствии с рядом основных правовых документов:
Законом РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26 июня 1991 г. N 1488-1 (с изменениями от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ);
Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ;
Федеральным законом "О внесении изменений и дополнений в ФЗ "Об инвестиционной деятельности Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 2 января 2000 г. N 22-ФЗ;
Гражданским кодексом Российской Федерации;
Бюджетным кодексом Российской Федерации;
Законом Российской Федерации "О поставках продукции для федеральных государственных нужд" от 13 декабря 1994 г. N 60-ФЗ;
Постановлением Правительства Российской Федерации "О реализации ФЗ "О поставках продукции для федеральных государственных нужд" от 26 июня 1995 г. N 594;
Федеральным законом "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд" от 6 мая 1999 г. N 97-ФЗ;
Проектом ФЗ "О закупках и поставках продукции для государственных нужд", 2000 г.;
Положением о подрядных торгах в Российской Федерации от 13 апреля 1993 г. N 660-р/18-7;
Законом "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ;
Законом "Об арбитражном суде";
Федеральным законом "Об административной ответственности предприятий, учреждений, организаций и объединений за правонарушения в области строительства" от 16 ноября 1997 г. N 144-ФЗ;
Земельным кодексом РСФСР, утвержденным 25 апреля 1991 г.;
Постановлением Правительства РФ "О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации" от 27 декабря 2000 г. N 1008;
Градостроительным кодексом Российской Федерации, утвержденным 7 мая 1998 г., N 73-Ф3;
СП 11-110-99 "Авторский надзор за строительством зданий и сооружений", утвержденным Постановлением Госстроя России от 10 июня 1999 г., N 44;
"Временным положением о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской Федерации", утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.1994 N 220 (в ред. Постановления от 18.02.1998 N 216) и другими нормативными материалами.
Государственные заказчики на строительство региональных и муниципальных программ должны использовать территориальные нормативные документы в области организации и проведения торгов, установленные и применяемые в пределах соответствующих административно-территориальных образований Российской Федерации (обязательные и рекомендательные), которые учитывают местные социально-экономические особенности республик, краев и областей Российской Федерации. Территориальные нормативные документы принимают и вводят в действие органы власти республик, краев, областей (городов), входящих в состав Российской Федерации.

2.2. СТАТУС ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗАКАЗЧИКА

Для получения статуса государственного заказчика на строительство (ГЗС) <*> организации-заявители бюджетных ассигнований - федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, казенные предприятия или государственные учреждения - представляют проекты бюджетных заявок для финансирования государственных инвестиционных программ в порядке и сроки, устанавливаемые органами исполнительной власти, подготавливают исходное задание на их разработку, организуют и управляют действиями разработчиков, осуществляют оценку затрат и эффективности программы.
--------------------------------
<*> Здесь и далее государственный заказчик на строительство - ГЗС.

В качестве исполнителей к разработке инвестиционной программы могут привлекаться организации, включая научно-исследовательские, проектно-технологические, технологические и другие институты, профиль которых близок к разрабатываемой программе. Порядок разработки и реализации целевых программ на строительство определяется органами исполнительной власти.
Для организации работ по выполнению государственных целевых программ по строительству органы исполнительной власти утверждают государственных заказчиков на строительство. При этом государственный заказчик и разработчик (головной) программы несут ответственность за своевременную и качественную разработку программы.
Федеральные органы исполнительной власти Российской Федерации, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, другие организации получают статус государственных заказчиков по строительству после утверждения Перечня государственных целевых строительных программ, объемов их финансирования из бюджета, предусмотренных на планируемый период, а также из государственных внебюджетных фондов.
Реализация региональных строительных программ обеспечивается за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и внебюджетных источников, привлекаемых ими для этих целей.
Федеральные целевые программы, в которые включены межрегиональные и региональные программы строительства объектов, финансируются за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов Российской Федерации, а также за счет привлечения внебюджетных источников.

2.3. ЗАДАЧИ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗАКАЗЧИКА

ГЗС вправе осуществлять управление строительством объекта через организованные у него соответствующие службы или путем передачи части своих функций на договорной основе другому юридическому лицу независимо от формы собственности (в дальнейшем - заказчику), который, являясь доверенным лицом государственного заказчика, действует от его имени и представляет его интересы в течение всего инвестиционного периода либо в течение периода строительства и ввода объекта или производственных мощностей в эксплуатацию на основании договорных отношений, предусматривающих выполнение переданных им функций и эффективное использование выделяемых средств. Государственный заказчик на строительство объектов для государственных нужд может передавать функции управления и организации строительства объектов специализированным организационным структурам, имеющим высокую степень квалификации по реализации поставленной задачи.
Такими организационными структурами могут служить:
- заказчик городского заказа;
- заказчик-застройщик (физические и юридические лица);
- дирекция строящегося предприятия;
- специализированные инжиниринговые (инженерно-консультационные) и др. управленческие фирмы.
Ответственность сторон за принятые обязательства на условиях, установленных Правительством Российской Федерации, предусматривается по следующим этапам:
- формирование инвестиционного замысла по строительству;
- исследование инвестиционных возможностей;
- технико-экономическое обоснование (ТЭО) проекта строительства объекта;
- подготовка контрактной документации;
- подготовка проектно-сметной документации;
- осуществление строительства;
- ввод и организация эксплуатации объекта строительства.
В своей деятельности они руководствуются действующим законодательством и утвержденными нормативными актами, основными положениями о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской Федерации, основными положениями о порядке заключения и исполнения договоров подряда на строительство объектов государственных программ в Российской Федерации, другими нормативными актами, решениями Правительства.
Основные управленческие структуры государственного заказчика на строительство объектов для государственных нужд могут иметь различные организационно-правовые формы хозяйствования. Для обеспечения своевременного ввода объектов в эксплуатацию они осуществляют следующие функции:
- подготовку обоснований проектов бюджетных заявок для финансирования объектов;
- освоение строительной площадки;
- обеспечение проектно-сметной документацией;
- планирование строительства;
- финансирование строительства;
- материально-техническое обеспечение;
- организация строительства;
- технический надзор;
- приемку в эксплуатацию завершенных строительством объектов.
Основными требованиями ГЗС при реализации государственных целевых программ являются:
- разработка альтернативных вариантов достижения конечных целей инвестирования (по видам производственных факторов, размерам создаваемых объектов, по времени осуществления проекта и др.);
- определение полной оценки затрат по объекту, включая затраты на предотвращение и ликвидацию отрицательных экологических, социальных, экономических последствий, связанных с намечаемой хозяйственной деятельностью объектов и возможными аварийными ситуациями;
- прогноз изменения основных показателей хозяйственной деятельности объекта строительства по годам расчетного периода и оценки его финансовой устойчивости;
- выбор оптимального варианта достижения цели инвестирования: при выборе показателей для оценки эффективности инвестиций следует отдавать предпочтение не простым, а дисконтированным показателям; при расчете затрат следует учитывать инфляционные факторы; по комплексным проектам затраты и доходы должны распределяться по сферам деятельности, входящим в комплекс в соответствии с их значимостью.
При проведении экономических расчетов должны использоваться данные проектов-аналогов; нормативы; прогнозные, статистические и справочные материалы; результаты технико-экономических исследований и экспертные оценки.
ГЗС вправе передать функции управления реализацией отдельных этапов строительства объектов и производственных мощностей в соответствии с установленным законодательством, включая:
- выбор площадок строительства, оформления и передачи в установленном порядке генеральным подрядным организациям документов об отводе земельных участков под строительство;
- составление задания на проектирование, организацию и качественное выполнение проектно-изыскательских работ, технического надзора за качественным осуществлением проекта;
- организацию управления строительством объекта, технического надзора за качественным выполнением строительно-монтажных, пусконаладочных и других видов работ;
- поставку комплектного технологического оборудования, в том числе на условиях "под ключ";
- обеспечение материально-техническими ресурсами;
- обеспечение непрерывности финансирования всех участников строительства;
- приемку выполненных строительно-монтажных работ и завершенных строительством объектов и производственных мощностей;
- консультирование ГЗС по технико-технологическим и организационно-экономическим вопросам.

2.4. ФУНКЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗАКАЗЧИКА

2.4.1. Выбор субъектов-исполнителей

ГЗС объектов для государственных нужд обеспечивает разработку условий его реализации в конкретном месте расположения и определяет возможный состав необходимых работ и исполнителей в соответствии с действующими техническими и технологическими условиями.
Правовой основой по разработке ГЗС условий на проведение подрядных торгов на размещение заказов на вновь начинаемое строительство для государственных нужд является "Положение о подрядных торгах в Российской Федерации", утвержденное распоряжением Государственного комитета Российской Федерации по управлению Государственным имуществом и Государственного комитета Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства от 13 апреля 1993 г. N 660-р/18-7.
Межведомственная комиссия, организованная по подрядным торгам при Госстрое Российской Федерации, осуществляет:
- координацию разработки и утверждения нормативно-методических документов по подрядным торгам;
- правовое и методическое обеспечение подрядных торгов;
- координацию разработки тендерного законодательства;
- содействие созданию системы информационного обеспечения и сети инженерно-консультационных фирм;
- консультирование по вопросам проведения подрядных торгов.
Для разработки технико-экономического обоснования (ТЭО) проекта на строительство объекта для государственных нужд заказчик может привлекать на договорных условиях специализированные инжиниринговые организации, имеющие соответствующую лицензию.
На указанном этапе работ ГЗС с привлечением инжиниринговых фирм на договорной основе осуществляется:
- подготовка материалов для получения предварительного согласования места размещения объекта;
- получение заключения органов государственной санитарно-эпидемиологической службы;
- получение заключения органов охраны окружающей природной среды;
- получение заключения предварительного согласования места размещения объекта в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и другими актами;
- подготовка задания (на основе полученных заключений) на выполнение проектно-изыскательских работ;
- составление и корректировка экологических паспортов действующих предприятий.
ГЗС при уточнении места расположения объекта или увеличения площади участка проводит дополнительные согласования с собственником земли и арендатором.
Учитывая глубокую специализацию деятельности инжиниринговых фирм, ГЗС может поручить им выполнение следующих работ:
- подготовку необходимых материалов для получения разрешения об изъятии и предоставлении земельного участка;
- принятие участия в получении разрешения;
- подготовку материалов для согласования и уточнения места расположения объекта или увеличения площади участка;
- получение согласования по уточнению места или размеров предоставляемого участка.
Государственный заказчик на строительство обеспечивает реализацию государственного заказа на строительство объекта путем проведения открытых и (или) закрытых торгов, конкурсов, аукционов.
После согласования и утверждения ТЭО служба государственного заказчика на строительство приступает к организации, проведению и объявлению о торгах. Эта процедура включает:
- принятие решения о проведении торгов и издание в связи с этим официального документа. Подрядный торг представляет собой метод выбора субъекта для заключения контракта между заказчиком и этим субъектом, юридическим лицом, предложившим в условиях состязательности наиболее выгодные условия строительства, проектирования, поставок материальных ресурсов, услуг. Этот метод используется в качестве меры, способствующей экономической оптимизации цены строительной продукции и повышению эффективности капитальных вложений;
- определение лиц, которые будут выполнять функции организатора торгов, издавать об этом соответствующий распорядительный документ или заключать соответствующий договор;
- контроль работы организатора торгов и участие в работе тендерного комитета через своего представителя;
- установление окончательных условий контракта и заключение его с победителем торгов.
В контракте государственный заказчик предусматривает конкретные меры экономического стимулирования за своевременное и качественное выполнение работ в соответствии с действующим законодательством.
При проведении подрядных торгов ГЗС объектов для государственных нужд должен принять решение по следующим техническо-технологическим и организационно-экономическим вопросам:
- разработке технических условий по инженерному обеспечению объекта строительства электроэнергией, газоснабжением, канализацией, сетями связи, телевидением, очистными сооружениями;
- оценке наличия рабочей силы, строительных материалов, сырья;
- определению транспортных связей, экологии района, требований по охране окружающей среды;
- выбору поставщиков оборудования и материалов.
К числу основных требований ГЗС к разработчикам проекта следует отнести:
- использование действующих технических норм, правил, стандартов, инструкций при разработке проекта;
- соблюдение санитарно-гигиенических и экологических условий;
- соблюдение требований по охране труда, технике безопасности и пожаробезопасности;
- гарантия качества выполняемых проектных и строительно-монтажных работ;
- согласование основных положений по организации строительно-монтажных работ и поставкам оборудования.
Проведение подрядных торгов позволяет государственному заказчику привлечь к управлению строительством наиболее компетентные инжиниринговые проектные и подрядные организации.
В качестве основных критериев отбора могут служить:
- существующий уровень квалификации работников организации;
- наличие потенциальных возможностей материально-технической базы организации;
- опыт работы по данному профилю.
Государственный заказчик на строительство при передаче своих функций хозяйствующим субъектам должен оформлять соответствующие контракты. В них предусматривается ответственность за своевременный ввод производственных мощностей и объектов, эффективное использование выделенных средств, размещение и исполнение заказов на поставку оборудования, материалов, деталей, конструкций, выполнение строительно-монтажных работ (услуг) в рамках программы.
Со стороны ГЗС допускается применение системы контроля за ходом выполнения контракта и оказание помощи поставщику материальных ресурсов и оборудования без вмешательства в его хозяйственную деятельность.
Правительство Российской Федерации, а также субъектов Российской Федерации предоставляет гарантии по обязательствам ГЗС на поставку материальных ресурсов и технологического оборудования и регулирует отношения при выполнении государственного контракта.
Стоимость работ по контракту определяется на основании проведенных торгов и исходных условий (стоимость, сроки и другие условия) инвесторской сметы на строительство, составленной в соответствии с действующими нормативными и методическими документами по формированию свободных цен и тарифов на продукцию производственно-технического назначения и выполнение работ и услуг.
Уточнение договорной стоимости производится по согласованию с органом, выделившим финансовые средства.
ГЗС может вносить необходимые изменения в государственный контракт или прекращать его действие при условии возмещения им убытков поставщикам материальных ресурсов и оборудования в соответствии с действующим законодательством.
Объемы подрядных работ и размеры необходимых финансовых средств для их выполнения распределяются по годам в соответствии с календарным планом строительства и сроками ввода в действие мощностей и объектов.
ГЗС обеспечиваются финансовыми ресурсами в объеме, зафиксированном в бюджете и государственных внебюджетных фондах. Они являются ответственными за реализацию государственных целевых программ по строительству для обеспечения государственных нужд.
ГЗС при заключении контракта предусматривает в обязательном порядке меры имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение подрядчиком договорных обязательств в соответствии с действующим законодательством.
При невыполнении и ненадлежащем исполнении одной из сторон обязательств, предусмотренных государственным контрактом, эта сторона:
- возмещает другой стороне причиненные в результате этого убытки;
- несет иную ответственность, установленную законодательством Российской Федерации и государственным контрактом.
В случае невыполнения в установленный срок государственного контракта на строительство объекта виновная сторона уплачивает неустойку. Неустойка взыскивается до фактического исполнения обязательств с учетом недовыполненных обязательств в предыдущие периоды. Кроме указанного, при невыполнении обязательств по контракту с виновника взимаются понесенные убытки другой стороной.
При заключении контракта государственным заказчиком могут предусматриваться санкции за неисполнение обязательств, не регламентированные законодательством, но согласованные субъектами в договорных обязательствах.
Споры, возникающие между государственным заказчиком на строительство объектов и поставщиком материальных ресурсов и технического оборудования при заключении, изменении, расторжении и выполнении государственных контрактов для государственных нужд, а также о возмещении понесенных убытков, рассматриваются в установленном законодательством порядке арбитражным судом.
Инжиниринговые организации в соответствии с договором государственного заказчика при реализации проектов могут выполнять следующие функции:
- осуществлять планирование, оперативный контроль за реализацией проекта на всех его этапах;
- проводить выбор подрядчиков, проектировщиков, поставщиков материально-технических ресурсов всех видов;
- обеспечивать координацию всех участников инвестиционно-строительного процесса;
- оказывать консалтинговые услуги государственному заказчику по оценке целесообразности и эффективности проекта, подрядчику - в подготовке предложений о заключении контракта;
- оказывать услуги государственным заказчикам в подготовке специальной информации и документов, проводить экономические исследования, применять прогрессивные информационные технологии, обучать персонал правилам эксплуатации вводимых объектов и мощностей заказчика.

2.4.2. Организация подрядной деятельности

Функции ГЗС по организации и управлению подрядной деятельностью сводятся к:
- разработке и предоставлению на утверждение годовых планов капитального строительства в соответствии с выделенными финансовыми средствами, разработке титульных списков;
- разработке и утверждению по согласованию с генеральной подрядной строительной организацией внутрипостроечных титульных списков;
- осуществлению работы по демонтажу оборудования, механизмов и устройств, отключению действующих сетей водо-, газо-, паро-, электроснабжения и других инженерных сетей на объектах, подлежащих сносу, переносу, реконструкции в сроки по согласованию с подрядчиком;
- осуществлению контроля и технического надзора за строительством объекта, соблюдению стоимости и качества выполненных работ по проектам и сметам, а также соответствия техническим требованиям на производство и приемку этих работ;
- обеспечению своевременного финансирования строительства в соответствии с выполненными объемами капиталовложений и предусмотренными титульными списками строек;
- приемке и оплате законченных строительством объектов или этапов работ;
- участию в приемке выполненных работ, скрываемых последующими работами и конструкциями, и составлению актов освидетельствования (актов на скрытые работы) этих работ;
- согласованию с соответствующими организациями вопросов, связанных с установкой, опробованием и регистрацией крановых и подъемных сооружений, паровых котлов и прочего оборудования и аппаратов, работающих под давлением, а также вызову представителей для освидетельствования и испытания указанных оборудования и агрегатов;
- проведению комплексного опробования оборудования с участием проектных, подрядных, строительных и монтажных организаций, а при необходимости и заводов-изготовителей оборудования, а также наладке технологических процессов и обеспечению своевременного ввода в действие производственных мощностей и объектов;
- своевременной подготовке вводимых в эксплуатацию объектов и выпуску продукции;
- передаче в эксплуатацию законченных строительством и вводимых в действие объектов;
- проведению расчетов со всеми участниками ИНВЕСТИЦИОННО-строительного процесса (подрядчиками, поставщиками и др.) по законченному строительству;
- введению учета и отчетности, предоставлению балансовых отчетов ГЗС или уполномоченные ими субъекты заключают контракты на весь период строительства объектов с генеральной подрядной организацией, выигравшей торги на основании исходных условий, определяемых ГЗС по стоимости, срокам исполнения и другим условиям, в соответствии с Руководством [48].
Срок строительства объектов в целом определяется ГЗС на основе нормативов и может быть уточнен по итогам проведения подрядных торгов. Сроки приемки отдельных очередей, пусковых комплексов, зданий, сооружений определяются сторонами при оформлении контракта.
Генеральным подрядчиком может выступать строительная организация, являющаяся юридическим лицом, находящаяся на самостоятельном балансе. Генподрядчик, как правило, своими силами выполняет общестроительные работы на строящемся объекте в соответствии с лицензией.
Генеральный подрядчик по генеральному контракту, заключенному с заказчиком, обязуется своими силами и средствами с привлечением субподрядных организаций построить и сдать заказчику в установленные сроки законченные объекты и производственные мощности.
Генеральный подрядчик несет перед заказчиком материальную ответственность за выполнение в срок всех работ, предусмотренных в контракте, и за соответствие их утвержденным проектам.
Для выполнения специальных работ генподрядчик привлекает специализированные организации - субподрядчиков, с которыми заключает контракт субподряда; функции заказчика по этим договорам выполняет подрядчик, а подрядчика - субподрядчик. Субподрядчик может привлекать для выполнения некоторых порученных ему работ другие специализированные организации.
Генеральный подрядчик осуществляет координацию деятельности всех субподрядчиков, работающих на стройке, и дает им, не вмешиваясь в их оперативно-хозяйственную деятельность, обязательные к выполнению распоряжения о порядке, очередности и сроках производства порученных субподрядных работ.

2.4.3. Выбор земельных участков и освоение
строительных площадок

Государственный заказчик осуществляет следующие мероприятия:
обращается в местные органы власти с ходатайством о предоставлении земельного участка (для строительства, реконструкции, реставрации объекта);
оформляет акт отвода земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ;
принимает на свой баланс все находящиеся на предоставленном земельном участке строения и сооружения, а также осуществляет до сноса (если это необходимо) их нормальную эксплуатацию и ремонт;
оформляет документы по отводу земельного участка для строительства объекта и об отводе мест для складирования излишнего грунта, строительного мусора и карьеров для добычи недостающего грунта;
оформляет документы на право владения (аренды) зданием (помещением), сооружением при реконструкции и капитальном ремонте;
получает разрешения соответствующих эксплуатационных организаций на:
- производство работ в зоне воздушных линий электропередачи, линий связи в полосе отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, канализационных и других), расположенных на строительной площадке, существующих транспортных магистралей, очистных сооружений;
- пользование в период строительства электроэнергией, газом, водой и паром от существующих источников в соответствии с проектом организации строительства в случае отсутствия у государственного заказчика собственных объектов газо-, водо-, паро- и энергоснабжения;
- вырубку леса и пересадку деревьев, а в необходимых случаях на передачу лесорубочных билетов.
Государственный заказчик переселяет граждан, проживающих в домах, подлежащих сносу, переносу или реконструкции. Возмещает гражданам в случае необходимости предусмотренную действующим законодательством стоимость земельного участка, изымаемых плодово-ягодных насаждений и посевов, а также подлежащих сносу жилых домов и строений, принадлежащих им на правах личной или коллективной собственности;
проверяет расчеты остаточной балансовой стоимости сносимых зданий и сооружений и правомерность включения ее в сметную документацию на строительство;
оформляет и передает в установленном порядке подрядным организациям в согласованные с ними сроки документы об отводе земельных участков под строительство и разрешения эксплуатационных организаций на производство работ;
создает геодезическую разбивочную основу для строительства;
регистрирует должностных лиц, осуществляющих технический надзор за строительством и получает разрешения на производство строительно-монтажных работ в органах Госархстройнадзора России.

2.4.4. Анализ проблем
и формирование инвестиционно-строительной программы

Основными функциями ГЗС при разработке, формировании инвестиционной программы, включающей капитальное строительство объектов для государственных нужд, являются:
- подготовка исходных заданий для разработки инвестиционной программы и ее утверждения;
- координация деятельности разработчиков при формировании программы;
- управление процессом реализации инвестиционно-строительной программы после ее утверждения;
- обеспечение эффективного использования средств, выделяемых на реализацию программы;
- осуществление предконтрактного отбора на конкурсной основе исполнителей работ, услуг, поставщиков материально-технических ресурсов на конкретные объекты строительства;
- согласование с основными заинтересованными участниками строительства возможных сроков выполнения мероприятий, объемов и источников финансирования;
- организация (при необходимости) проведения специализированной экспертизы проекта инвестиционной программы и по результатам экспертизы проведение его доработки;
- осуществление подготовки с разработчиками проекта пакета документов, необходимых для рассмотрения и утверждения проекта программы, включающего:
пояснительную записку, бизнес-план с социально-экономическим и технико-экономическим обоснованиями, предварительную бюджетную заявку на ассигнования из бюджета для финансирования программ на очередной год, лист согласования с заинтересованными органами исполнительной власти и, при необходимости, соглашения (государственные контракты) о намерениях между государственным заказчиком программы с предприятиями, организациями, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, подтверждающие финансирование инвестиционной программы из внебюджетных источников, бюджетов субъектов Российской Федерации;
- обеспечение увязки всех программных мероприятий и очередность их проведения с проектируемыми объемами финансовых ресурсов;
- ежегодное уточнение целевых показателей и затрат по программным мероприятиям, механизму ее реализации, составу исполнителей с учетом выделяемых на реализацию инвестиционной программы финансовых средств;
- обеспечение поставщиков материально-технических ресурсов для объектов строительства необходимыми финансовыми ресурсами, предусмотренными в бюджете;
- разработка условий конкурсного отбора, формирование тендерной комиссии, определение порядка проведения и доведения его до потенциальных исполнителей, содействие проведению конкурсного отбора;
- уточнение объемов капитальных вложений и источников финансирования по вновь начинаемым стройкам и объектам, включенным в перечень, на весь период строительства с распределением по годам на основании проведенных подрядных торгов и заключенных государственных контрактов, а по переходящим стройкам - с учетом хода строительства и степени готовности объектов и пусковых комплексов;
- согласование с субъектами строительства объектов для государственных нужд изменения государственного контракта, не связанного с уменьшением финансирования, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации;
- представление территориальному органу федерального казначейства, а в случае их отсутствия - финансирующим банкам следующих документов:
титульных списков вновь начинаемых строек, с разбивкой по годам, графиков финансирования на очередной год;
государственных контрактов на весь период строительства с указанием формы расчета за выполненные работы;
сводных сметных расчетов стоимости строительства;
заключения государственной вневедомственной экспертизы и государственной экологической экспертизы по проектной документации;
уточненных объемов капитальных вложений и строительно-монтажных работ по переходящим стройкам.

2.4.5. Обеспечение проектно-сметной документацией

Государственный заказчик организует в установленном порядке и в соответствии с требованиями нормативно-методических и распорядительных документов разработку, рассмотрение, согласование, экспертизу и утверждение проектно-сметной документации, в том числе:
согласовывает решение выбора проектной организации преимущественно по результатам проведения подрядных торгов. При выборе проектной организации оценивает предлагаемые технико-экономические показатели намечаемого к строительству объекта, приведенные в тендерном предложении, а также организационную структуру управления, внутреннюю систему контроля качества проектной продукции и финансовое состояние проектной организации;
согласовывает стадийность проектирования с учетом очередности получения необходимых данных для резервирования и отвода земли, а также получения разрешения на осуществление строительно-монтажных работ;
заключает с проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами, имеющими соответствующие лицензии, государственные контракты на разработку проектной продукции. При заключении государственного контракта государственный заказчик устанавливает требования к срокам разработки, технико-экономическим показателям, составу и объему проектной документации на основе выделенных бюджетом государственных инвестиций, определяет договорную цену работ, условия страхования рисков, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия использования и право собственности на разработанную проектную продукцию, условия конфиденциальности при выполнении договора (контракта) и другие условия;
согласовывает задание на проектирование и исходные данные для разработки проектной продукции. Обеспечивает их полноту и качество, передает документы на утверждение. Сбор исходных данных для проектирования может быть поручен проектной организации;
согласовывает с проектной организацией календарный план выполнения работ и выдачи проектной продукции, осуществляет контроль за его выполнением;
контролирует требуемый уровень качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной продукции;
определяет место и время проведения работ, состав участников, устанавливает (согласовывает) правила и процедуры, организует и контролирует ход выполнения работы по рассмотрению и согласованию архитектурно-градостроительных решений проектируемых объектов в органах архитектуры;
обеспечивает проведение экспертизы проектной документации, в том числе государственной экологической экспертизы для оценки воздействия проектируемого объекта на окружающую среду, для чего определяет органы экспертизы и заключает соответствующие договоры, а также представляет проекты строительства в соответствующий государственный экспертный орган, осуществляющий комплексную экспертизу;
исполняет предписания государственной экспертизы, изложенные в заключении на проектную документацию;
представляет дополнительную информацию по рассматриваемому проекту строительства по требованию органов государственной экспертизы;
организует согласование решения о строительстве объекта в соответствии с принятым законодательством;
организует в установленном порядке согласование, утверждение и переутверждение проектной документации, а также внесение в проектную документацию изменений по замечаниям экспертизы;
осуществляет выбор (преимущественно по результатам подрядных торгов) подрядчика по строительству. При выборе подрядчика оцениваются условия по строительству объекта, приведенные в тендерном предложении, предполагаемые методы производства строительно-монтажных работ, оснащенность необходимым оборудованием и транспортными средствами, система контроля качества строительной продукции, репутация и финансовое состояние подрядной организации;
заключает с подрядчиком государственный договор подряда (контракт) на капитальное строительство, расширение, реконструкцию или техническое перевооружение объектов для государственных нужд, содержащий данные об объеме и стоимости подлежащих выполнению работ, сроках их начала и окончания, размере и порядке финансирования и оплаты работ, способах обеспечения исполнения обязательств сторон, состав и номенклатуру строительных материалов, конструкций, технологического оборудования и других видов материальных ресурсов, поставляемых подрядчиком, порядок проведения пусконаладочных работ, договорную цену работ, гарантийные сроки устранения брака, обнаруженного в период эксплуатации здания или сооружения, условия страхования рисков, связанных со строительством, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия конфиденциальности при выполнении контракта и т.п., руководствуясь при этом действующими правовыми и нормативными документами. В случае заключения государственного контракта по результатам конкурса на размещение заказа на подрядные работы для государственных нужд условия государственного контракта определяются в соответствии с объявленными условиями конкурса и представленными на конкурс предложениями подрядчика, признанного победителем;
согласовывает перечень субподрядных организаций, привлекаемых генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком для выполнения работ по реализации государственной целевой программы по строительству;
участвует в выборе проектной организации для разработки рабочей документации по технологии строительства в случае, если подрядчик по строительству не принимает на себя разработку этой документации;
принимает решение о необходимости осуществления авторского надзора проектной организации (в том числе постоянного) за строительством объектов, заключает договор (контракт) на осуществление авторского надзора и обеспечивает условия для его выполнения;
использует проектно-сметную документацию, полученную для передачи подрядчику, только на цели, предусмотренные договором, не передает проектно-сметную документацию третьим лицам и не разглашает содержащиеся в ней данные без согласия подрядчика, если иное не предусмотрено в государственном контракте на разработку проектной документации;
обеспечивает урегулирование разногласий, возникающих при реализации государственной целевой программы по строительству, в том числе предъявляет претензии к проектной организации, подрядчику по строительству и другим привлекаемым государственным заказчиком исполнителям работ об уплате неустойки (штрафа, пени) за невыполнение или ненадлежащее выполнение договорных (контрактных) обязательств;
участвует в организации работы по корректировке проектной документации в связи с изменением нормативной базы на проектирование, строительство и эксплуатацию сооружаемых объектов в связи с замечаниями и предложениями в процессе строительства и сдачи в эксплуатацию объектов.

2.4.6. Финансирование, учет и отчетность

Государственный заказчик обеспечивает своевременное открытие счета, непрерывное финансирование, своевременную оплату работ по государственным контрактам с исполнителями работ (за разработку проектной документации, осуществление подрядных строительных работ, поставку оборудования и материальных ресурсов и другие договоры по реализации государственной программы по строительству).
Предусматривает обязательства по обеспечению своевременного и непрерывного финансирования строительства, выделению аванса, устанавливает условия промежуточных расчетов за выполненные работы.
Проверяет предъявленные к оплате документы субъектов-исполнителей, привлекаемых государственным заказчиком на строительство на условиях контракта (договора) за выполненные работы, поставленную продукцию и оказанные услуги.
Производит приемку и оплату работ на основании подписанных им документов об объеме и стоимости выполненных работ и в соответствии с Бюджетным кодексом, Положением по финансированию и кредитованию капитального строительства на территории Российской Федерации, утвержденным Правительством Российской Федерации, в том числе:
оплачивает подрядчику установленную цену после завершения всех работ или отдельных этапов работы, либо в ином порядке, предусмотренном законом или договором;
уточняет срок строительства, если иной срок не предусмотрен государственным контрактом, в случаях уменьшения размера финансовых ресурсов на очередной год или нарушения непрерывности финансирования строительства по согласованию с подрядной организацией;
определяет с участием предприятий и организаций-застройщиков и подрядчиков на основе заключенных договоров по переходящим стройкам и объектам и предконтрактной проработки вопросов со всеми участниками инвестиционного процесса при формировании заказов на материально-технические ресурсы, необходимые объемы работ и капитальные вложения на соответствующий период и представляет заявки на инвестиционные ресурсы за счет соответствующего бюджета на безвозвратной или возвратной основе с соответствующим обоснованием.
Государственный заказчик может вносить необходимые изменения в государственный контракт или прекращать действие государственного контракта при условии возмещения убытков подрядчикам в соответствии с действующим законодательством по решению органов исполнительной власти. Кроме того:
- являться поручителем государственного инвестора по обязательствам платежей установленного им покупателя при оплате строительных материалов, деталей, конструкций, оборудования, комплектующих и других материальных ресурсов поставки заказчика;
- производить окончательный расчет по законченным строительством объектам или мощностям в месячный срок со дня окончания гарантийного срока эксплуатации.
Государственный заказчик:
- ведет оперативный бухгалтерский и статистический учет, составляет и представляет в установленном государством порядке отчетность по всем видам деятельности по утвержденным нормам в установленные адреса и сроки;
- обеспечивает получение долевых передач (взносов) сторонних организаций (инвесторов) на строительство объектов и использование их на финансирование этого строительства;
- представляет справочную и аналитическую информацию о подготовке и реализации государственной целевой программы по строительству;
- согласовывает с подрядными организациями условия заключения договора со страховыми организациями, осуществляющими на законных основаниях проведение соответствующих видов страхования, договоры страхования, связанные с реализацией строительства объектов для государственных нужд;
- контролирует ежемесячное представление в территориальные органы федерального казначейства, а в случае их отсутствия - в финансирующие банки отчета об использовании средств соответствующих бюджетов, предоставленных на безвозвратной основе для финансирования государственных инвестиций.
По поручению государственного заказчика компенсируются затраты другим участникам строительства, если иное не предусмотрено государственным контрактом (договором подряда) в случае консервации или временного прекращения строительства и отказа государственного инвестора от дальнейшего финансирования стройки или объекта.

2.4.7. Материально-техническое обеспечение

Государственный заказчик согласовывает и уточняет объемы закупки и поставки материальных ресурсов для объектов строительства для государственных нужд. Обеспечивает, как правило, на конкурсной основе, размещение заказов на поставку всех видов материально-технических ресурсов на капитальное строительство объекта для государственных нужд в соответствии с законодательными актами Российской Федерации и принятыми Правительством Российской Федерации решениями, а также осуществляет поставку специального технологического и другого оборудования и материально-технических ресурсов, если указанные функции на него возложены по государственному контракту в соответствии с действующим порядком.
Если государственным контрактом не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет государственный заказчик, то обязанность по обеспечению строительства материалами, деталями, конструкциями, оборудованием возлагается на подрядную организацию.
Государственный заказчик определяет поставщиков и потребителей материалов, деталей, конструкций, изделий для строительства объектов для государственных нужд в соответствии с государственным контрактом и извещает их об этом, кроме того:
- устанавливает требования к срокам поставки и качеству поставляемых материально-технических ресурсов, определяет последовательность, договорную цену работ, условия страхования рисков, связанных с материально-техническим обеспечением инвестиционного проекта, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных (контрактных) обязательств, условия конфиденциальности при выполнении государственного контракта;
- контролирует осуществление приемки, учета и надлежащего хранения находящегося на складах подрядчика оборудования, изделий и материалов, обеспечивает оплату поставленных ресурсов;
- согласовывает с подрядчиком предъявление претензий к заводам-изготовителям или поставщикам в случае установления некомплектности или дефектов оборудования и аппаратуры, по качеству материалов, а также несвоевременной их поставки и недопоставки; проводит предмонтажную ревизию оборудования, своевременно передает подрядным организациям оборудование, материалы и аппаратуру, подлежащие монтажу с обеспечением их доставки на приобъектные склады.

2.5. ТЕХНИЧЕСКИЙ НАДЗОР ЗА СТРОИТЕЛЬСТВОМ

Государственный заказчик согласовывает с соответствующими организациями вопросы, связанные с установкой, опробованием и регистрацией монтажных кранов, подъемных механизмов, паровых котлов и прочего оборудования и аппаратов, работающих под давлением. Принимает от подрядчиков выполненные работы, конструкции и инженерные системы, если иное не предусмотрено договором между участниками строительства. Осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объема и качества выполняемых работ проектной документации, стоимости и сроков выполнения работ условиям договора (контракта).
При осуществлении технического надзора на государственного заказчика возлагается:
- контроль соответствия выполняемых строительно-монтажных работ, применяемых конструкций, изделий, материалов и поставляемого оборудования проектным решениям, требованиям строительных норм и правил, стандартов, технических условий и других нормативных документов;
- принятие своевременных мер и контроль за устранением выявленных дефектов в проектной документации, ее пересмотр (в случае необходимости) и недопущение необоснованного увеличения стоимости строительства. В случае появления (после передачи подрядчику проектно-сметной документации) новых нормативных актов и положений государственный заказчик обращается в соответствующий орган государственного надзора с предложениями о применении новых нормативных документов к находящемуся в строительстве объекту;
- проверка наличия документов, удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций, изделий и материалов (технических паспортов, сертификатов, результатов лабораторных испытаний и др.);
- контроль за выполнением геодезических работ в процессе строительства;
- освидетельствование и оценка совместно с работниками строительно-монтажных организаций выполненных работ и конструктивных элементов, а также скрытых работ; запрещение производства дальнейших работ до оформления актов на освидетельствование предыдущих скрытых работ;
- осуществление по мере готовности с участием представителей генподрядной и специализированной организации, а также проектных организаций промежуточной приемки ответственных конструкций зданий и сооружений - опор и пролетных строений мостов, емкостей, сооружений, несущих металлических и железобетонных конструкций и т.п.;
- участие в проверках, проводимых органами государственного надзора, состояния и соответствия проекту поступающего на монтаж оборудования, в оценке качества монтажа, комплексном его опробовании и приемке;
- контроль за соответствием объемов и качества выполненных и предъявленных к оплате строительно-монтажных работ рабочей документации;
- контроль исполнения строительно-монтажными организациями указаний и предписаний авторского надзора и органов государственного архитектурно-строительного надзора, а также требований технического надзора государственного заказчика, относящихся к вопросам качества выполняемых строительно-монтажных работ и применяемых конструкций, изделий, материалов и оборудования, обеспечение своевременного устранения дефектов и недоделок, выявленных при приемке отдельных видов работ, конструктивных элементов зданий, сооружений и объектов в целом;
- участие в проведении приемочными комиссиями проверок качества отдельных конструкций и узлов, строительно-монтажных работ, оборудования и механизмов при их приемке;
- организация освидетельствования объектов, зданий и сооружений, подлежащих консервации, и оформление документации на консервацию или временное прекращение строительства предприятий, зданий и сооружений, а также оценка технического состояния объектов при передаче их строительно-монтажным организациям для продолжения работ;
- участие в проверках, проводимых органами государственного надзора, а также комиссиями инвестора;
- извещение органов Государственного архитектурно-строительного надзора России о всех случаях аварийного состояния на объектах строительства и работах по ликвидации аварий.
Кроме того, осуществляет предусмотренные проектом геодезические измерения деформаций оснований зданий и сооружений, выполняет контрольные геодезические съемки и по их результатам наносит все изменения на исполнительном генеральном плане.

2.6. ПРИЕМКА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
ЗАКОНЧЕННЫХ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ

Государственный заказчик:
- принимает от подрядчика и вводит в эксплуатацию законченный строительством объект в соответствии с требованиями действующих нормативных документов;
- регистрирует ввод объекта в эксплуатацию в установленном порядке;
- передает документацию по приемке объектов в эксплуатацию на хранение пользователю объекта, если иное не установлено нормативными документами местных органов власти и/или государственной целевой программой по строительству;
- определяет режим эксплуатации объекта в период опробования и приемки.
Наряду с указанными правилами государственный заказчик:
- направляет запрос в органы государственного надзора для получения заключения на принимаемый в эксплуатацию объект в соответствии с утвержденным проектом и действующими нормами и стандартами;
- передает завершенные строительством объекты организациям-пользователям, уполномоченным органами исполнительной власти;
- принимает от подрядчика по акту законсервированные стройки, объекты и отдельные сооружения с принятием мер по сохранности выполненных работ.

2.7. ПРАВА ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗАКАЗЧИКА НА СТРОИТЕЛЬСТВО

Государственный заказчик для выполнения возложенных на него функций имеет право:
- принимать решения и вести переписку по вопросам технико-экономических оценок и расчетов инвестиций для реализации государственных целевых программ по строительству, проведения конкурсов и подрядных торгов, заключения государственных контрактов на строительство;
- привлекать компетентных специалистов и организации в качестве экспертов и консультантов для проверки хода выполнения государственной целевой программы по строительству (разработки проектной документации, производства строительно-монтажных работ, поставки и монтажа оборудования и др.), соблюдения установленных сроков и качества работ на всех этапах инвестиционного цикла в период действия государственного контракта на строительство;
- приостанавливать производство работ при осуществлении их с отступлением от требований, установленных государственными контрактами и другими видами договоров;
- требовать от исполнителей работ обоснования предлагаемой ими величины цены работ (разработки проектной документации, выполнения строительно-монтажных и других работ и услуг);
- требовать от исполнителей работ при их производстве с отступлением от задания и условий государственного контракта безвозмездного устранения недостатков работы в согласованный срок, соразмерного уменьшения установленной за работу цены, возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право государственного заказчика устранять их предусмотрено в договоре;
- расторгать или изменять в одностороннем порядке по своей инициативе государственные контракты с исполнителями работ в случаях:
а) если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 767) или другими законами и договорами;
б) существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора;
в) существенного нарушения договора исполнителями государственного заказа на капитальное строительство, влекущее такой ущерб, что заказчик лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора;
г) одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично субъектами-исполнителями, когда такой отказ допускается законом или соглашением;
- требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора, если основанием для этого послужило существенное нарушение договора исполнителем работ;
- передавать управление реализацией государственной целевой программы по строительству другому юридическому лицу или гражданину (управляющему проектом), которые являются доверенными лицами государственного заказчика, действуют от его имени и представляют его интересы в течение всего срока действия государственного контракта на строительство;
- продолжать финансирование строительства за счет собственных или привлеченных средств в случае временного прекращения государственного финансирования с приобретением прав долевой собственности объекта на вложенные средства на основе дополнительного соглашения с органом исполнительной власти;
- привлекать подрядчика к участию в деле по иску, предъявленному к заказчику третьим лицом, в связи с нарушением подрядчиком договорных обязательств.
Заказчик городского заказа, заказчик-застройщик и другие организации (см. п. 2.3), привлекаемые для выполнения государственного заказа, наделяются правами государственного заказчика на строительство и соответствующими функциями организации и управления строительством объекта.

2.8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗАКАЗЧИКА

Государственный заказчик на строительство несет полную имущественную и иную ответственность, предусмотренную законодательством:
за выполнение всех обязательств по реализации государственных целевых программ по строительству;
за качество принятого и оплаченного в установленные сроки объекта;
за соблюдение финансовых условий реализации государственной целевой программы по строительству;
за выполнение обязательств по срокам ввода объектов в эксплуатацию;
за выполнение обязательств по государственным контрактам с исполнителями работ (на разработку проектной документации, выполнение строительно-монтажных работ и другие виды работ и услуг).
Государственный заказчик на строительство возмещает другим исполнителям убытки, в том числе упущенную выгоду, вызванные прекращением выполнения своих обязательств по государственным контрактам с ними, изменением сроков выполнения работ. Изменение контракта в этом случае возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.
В случае невыполнения в установленный срок государственного контракта на строительство объекта виновная сторона уплачивает неустойку в размере, предусмотренном в контракте (договоре).
Споры, возникающие между государственным заказчиком на строительство и исполнителями работ при заключении, изменении, расторжении и выполнении государственных контрактов для государственных нужд, а также при возмещении понесенных убытков, рассматриваются в установленном законодательством порядке арбитражным судом.
При передаче функций организации и управления строительством объекта для государственных нужд по государственному контракту заказчику городского заказа, заказчику-застройщику и другим организациям за выполнение переданных функций, использование и/или неиспользование прав они несут ответственность государственного заказчика на строительство.

Глава 3. ОСНОВНЫЕ ФУНКЦИИ
И ЗАДАЧИ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗАКАЗЧИКА
ГОРОДСКОГО ЗАКАЗА
(НА ПРИМЕРЕ МОСКВЫ)

Государственный заказчик городского заказа (ГЗГЗ) <*> осуществляет свою деятельность в соответствии с Законом г. Москвы от 10 марта 2000 г. N 4 "О городских государственных заказах", Постановлением Правительства Москвы от 7 июня 2000 г. N 417 "О мерах по совершенствованию практики размещения городских заказов в отраслях Комплекса городского хозяйства", Гражданским кодексом Российской Федерации, Бюджетным кодексом Российской Федерации и другими нормативно-правовыми актами Российской Федерации и г. Москвы.
--------------------------------
<*> Здесь и далее - государственный заказчик городского заказа.

3.1. СТАТУС ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗАКАЗЧИКА ГОРОДСКОГО ЗАКАЗА

Городской заказ - государственный контракт на производство работ, поставку товаров, оказание услуг для нужд городского хозяйства за счет средств бюджета города Москвы и средств, привлекаемых Правительством Москвы.
Государственный заказчик городского заказа (далее - заказчик) - Правительство Москвы в лице Управления городского заказа Правительства Москвы.
Конкурс - процедура выбора подрядчика для производства работ, поставщика на поставку товаров, оказания услуг для нужд городского хозяйства.
Пользователь продукции - юридическое лицо, по заявке которого сформирован городской заказ.
Предмет конкурса - право заключения государственного контракта на исполнение государственного заказа по производству работ, конкретному виду поставки товаров, оказанию услуг.
Функции, права, ответственность заказчика должны обеспечивать высокоорганизованную работу его служб и эффективное взаимодействие участников инвестиционно-строительной деятельности в процессе проектирования, строительства и сдачи объектов городского заказа в эксплуатацию.
Заказчик на основании договора с городским инвестором, имея соответствующую лицензию, обеспечивает сопровождение проекта на всех этапах от разработки до утверждения проекта и его реализации, а также по поручению городского инвестора может выступать заказчиком на разработку необходимой документации.
Заказчик осуществляет свою деятельность за счет средств, определяемых договорами с инвесторами или результатами конкурсных торгов по выбору организации-заказчика.
В целях повышения эффективности взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности, усиления ответственности и контроля за целевым использованием городских финансовых и материальных ресурсов, а также качества выполняемых работ в Москве распоряжением мэра города от 28 декабря 1999 г. введено в действие "Положение о заказчике по объектам капитального строительства и реконструкции в г. Москве".
Городской заказ на поставку товаров, выполнение работ, услуг для нужд городского хозяйства размещается, как правило, на конкурсной основе. "Регламент размещения городского заказа в Комплексе городского хозяйства", утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 7 июня 2000 г. N 417, определяет порядок подготовки и проведения конкурсов по определению поставщика (подрядчика) на право заключения государственного контракта на поставку товаров, производство работ или оказание услуг для нужд городского хозяйства за счет средств бюджета Москвы.
Участниками конкурса являются лица, участвующие в процедуре проведения конкурса: заказчик, организатор конкурса, конкурсная комиссия, соискатели. Функции участников конкурса приведены в Регламенте размещения городского заказа в Комплексе городского хозяйства.

3.2. ФУНКЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗАКАЗЧИКА ГОРОДСКОГО ЗАКАЗА
ПО РЕАЛИЗАЦИИ ОБЪЕКТОВ ГОРОДСКОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

3.2.1. Обеспечение проектно-сметной документацией

ГЗГЗ заключает с проектной организацией, выигравшей конкурс, договор <*> на разработку проектной документации на строительство (реконструкцию, расширение) объектов городского заказа, руководствуясь при этом действующими нормативными правовыми документами.
--------------------------------
<*> Здесь и далее (а также ранее) термин договор и контракт имеют адекватные понятия.

Заказчик организует в установленном порядке и в соответствии с требованиями нормативных правовых документов разработку, рассмотрение, согласование, экспертизу и утверждение проектной документации.
С участием проектной организации заказчик согласовывает с инвестором стадийность проектирования и очередность получения необходимых данных для оформления земельно-правовых отношений.
Готовит совместно с эксплуатационными и проектными организациями технологические задания для проектирования объекта, задания для проектирования объекта, задания на проектирование и условия присоединения объекта к городским инженерным коммуникациям.
Передает проектной организации, выигравшей конкурс, задание на проектирование, предусматривающее использование, в основном, отечественных строительных материалов и конструкций, соответствующих современному техническому уровню.
Заказчик согласовывает с проектной организацией календарный план выполнения работ и выдачи проектной документации, а также осуществляет контроль наполнения календарного плана.
Контролирует уровень качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной продукции и ход выполнения работ по рассмотрению и согласованию архитектурно-градостроительных решений.
Осуществляет контроль в процессе строительства за соблюдением утвержденных проектом архитектурно-градостроительных решений.
Представляет совместно с проектными организациями дополнительную информацию по рассматриваемому проекту строительства по требованию органов государственной экспертизы.
Проводит в установленном порядке согласование проекта и обеспечивает внесение в проектную документацию изменений по замечаниям экспертизы, утверждение и переутверждение проектной документации.
Обеспечивает заключение контракта на осуществление авторского надзора и создание для этого необходимых условий.
Заказчик также обеспечивает взаимодействие организаций-участников реализации городского заказа и в случае необходимости предъявляет к ним претензии, в соответствии с действующим законодательством.

3.2.2. Организация строительства

ГЗГЗ заключает с подрядчиком, выигравшим подрядные торги, договор подряда (контракта) на строительство (реконструкцию) объектов городского заказа, руководствуясь действующими правовыми нормативными документами.
Контролирует сроки разработки проектно-сметной документации, осуществляет ее приемку, хранение и передачу подрядчику.
Принимает участие в работе комиссий по выбору площадок для строительства, оформляет и передает их в установленном порядке генеральным подрядным организациям в согласованные с ним сроки.
Заказывает в Мосгоргеотресте разбивочный план осей объекта и закрепление его в натуре.
Принимает в соответствии с условиями договора с городским инвестором под снос, на сохранность или на иных условиях здания и сооружения, находящиеся на предоставленном земельном участке.
Контролирует и участвует в оформлении и согласовании документов по заказу экологически чистого грунта, вывозу грунта, непригодного для вторичного использования, строительных отходов, завоза недостающего грунта с карьеров и по отводу земельного участка под временное складирование грунта.
Заказчик получает разрешение соответствующих эксплуатационных организаций на:
- производство работ в зоне воздушных линий электропередачи, линий связи, в полосе отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, канализационных и других), расположенных на строительной площадке, существующих транспортных магистралей, очистных сооружений;
- пользование в период строительства электроэнергией, газом, водой и паром от существующих источников в соответствии с проектом организации строительства в случае отсутствия собственных объектов газо-, водо-, паро- и энергоснабжения;
- вырубку леса и пересадку деревьев, а в необходимых случаях - передачу генподрядчику порубочных билетов.
Заказчик городского хозяйства проводит организационно-технические мероприятия согласно условиям договора с городским инвестором в целях осуществления префектурой и городским инвестором переселения граждан, проживающих в домах, подлежащих сносу, переносу или реконструкции, возмещает им в случае необходимости понесенные убытки в соответствии с действующим законодательством, переводит арендаторов, собственников и других пользователей из нежилых помещений зданий, подлежащих реконструкции, комплексному капитальному ремонту или сносу.
Учитывает в установленном порядке расчеты стоимости компенсаций собственникам сносимых зданий и сооружений, обеспечивает включение этих затрат в сводные сметные расчеты строительства.
Обеспечивает реализацию возвратных материалов от разборки сносимых строений, сооружений, если это предусмотрено договором с городским инвестором.
Назначает должностные лица, осуществляющие технический надзор за строительством, и получает разрешение на производство строительно-монтажных работ в органах Госархстройнадзора и Гостехнадзора Москвы.
Обеспечивает взаимодействие участников строительства объектов городского заказа и в случае необходимости предъявляет претензии к подрядчикам и иски в арбитражный суд.

3.2.3. Финансирование строительства, учет и отчетность

ГЗГЗ готовит ежегодные заявки (титульные списки на проектные и строительные работы) для включения в городские инвестиционные программы.
По поручению городского инвестора обеспечивает своевременное открытие счетов, финансирование и оплату работы проектным, подрядным и другим организациям, устанавливает условия промежуточных расчетов в соответствии с заключенными в установленном порядке договорами.
Проверяет предъявляемые к оплате документы подрядчиков за выполненные работы, поставленную продукцию и оказанные услуги.
Производит приемку и оплату выполненных работ на основании подписанных им документов об объемах и стоимости в соответствии с проектом на строительство объекта и условиями договора подряда.
Ведет бухгалтерский учет, оперативный и статистический учет, составляет и представляет отчетность в установленном порядке в соответствии с условиями контракта с инвестором.
Предусматривает по согласованию с городскими инвесторами в сметной стоимости объектов средства на страхование строительных рисков при проектировании и строительстве в установленном порядке.
Согласовывает с проектными и подрядными организациями условия заключения договора страхования строительно-монтажных работ с организациями, имеющими соответствующую лицензию.
Ежемесячно предъявляет в установленном порядке отчеты городскому инвестору об использовании выделенных ему средств, на финансирование работ, выполняемых по городскому заказу.
Выполняет по поручению инвестора за счет его средств мероприятия по консервации и охране объектов незавершенного строительства.
По поручению городского инвестора и за его счет компенсирует затраты другим участникам строительства, если иное не предусмотрено контрактом на выполнение работ по объектам городского заказа, в случае консервации или временного прекращения строительства и отказа городского инвестора от дальнейшего финансирования стройки или объекта.

3.2.4. Материально-техническое обеспечение

ГЗГЗ осуществляет на конкурсной основе размещение заказов на поставку оборудования, материалов и мебели по номенклатуре заказчика на строительство объектов городского заказа.
Определяет сроки и технические требования на поставляемые материально-технические ресурсы, подтверждает наличие сертификатов качества, комплектность, последовательность, договорную цену, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств.
Осуществляет совместно с генеральным подрядчиком передачу оборудования для монтажа субподрядным организациям, несет ответственность за качество и комплектность поставляемого им оборудования.
Обеспечивает совместно с подрядчиком предъявление претензий к заводам-изготовителям или поставщикам в случае установления некомплектности или дефектов оборудования и аппаратуры, по качеству материалов, а также несвоевременной их поставки или недопоставки; проводит при необходимости предмонтажную ревизию оборудования.

3.3. НАДЗОР ЗА СТРОИТЕЛЬСТВОМ
ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗАКАЗЧИКА ГОРОДСКОГО ЗАКАЗА

ГЗГЗ осуществляет контроль и технический надзор за строительством объектов городского заказа (объемами, качеством, стоимостью и сроками выполнения работ) в соответствии с проектной документацией, условиями договора и требованиями нормативных документов.
В ходе технического надзора осуществляет:
- контроль соответствия выполняемых строительно-монтажных работ, применяемых конструкций, изделий, материалов и поставляемого оборудования проектным решениям, требованиям строительных норм и правил, стандартам, техническим условиям и другим нормативным документам;
- контроль за устранением выявленных дефектов в проектной документации, ее пересмотр и недопущение необоснованного увеличения стоимости строительства. В случае появления после момента передачи подрядчику проектно-сметной документации новых нормативных положений обращается в соответствующий орган государственного надзора с предложениями о предъявлении или непредъявлении новых нормативных требований к находящемуся в строительстве объекту;
- проверку документов, удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций, изделий и материалов (технических паспортов, сертификатов, результатов лабораторных испытаний и др.);
- контроль за своевременным выполнением геодезических работ в процессе строительства;
- освидетельствование и оценку совместно с работниками строительно-монтажных организаций выполненных работ и конструктивных элементов, скрываемых при производстве последующих работ, а также обеспечение требований по запрещению производства дальнейших работ до оформления актов на освидетельствование скрытых работ;
- с участием представителей генподрядной и специализированной организации, а также проектных организаций промежуточную приемку ответственных конструкций зданий и сооружений: опор и пролетных строений мостов, емкостей, сооружений, несущих металлических и железобетонных конструкций и т.п.;
- контроль соответствия рабочей документации объемам и качеству выполненных и предъявленных к оплате строительно-монтажных работ;
- контроль исполнения подрядными организациями указаний и предписаний авторского надзора и органов городского архитектурно-строительного надзора, относящихся к качеству выполняемых строительно-монтажных работ, применяемых конструкций изделий, материалов и оборудования;
- предусмотренные проектом геодезические измерения деформаций основных зданий и сооружений, контрольные геодезические съемки и по их результатам нанесение всех изменений на исполнительный генеральный план.
Обеспечивает своевременное устранение дефектов и недоделок, выявленных при приемке отдельных видов работ, конструктивных элементов зданий, сооружений и объектов.
Участвует:
- в проверках, проводимых органами государственного надзора состояния и соответствия проекту поступающего на монтаж оборудования, в оценке качества его монтажа, комплексном опробовании и приемке;
- в проведении приемочными комиссиями проверок качества отдельных конструкций и узлов, видов строительно-монтажных работ, оборудования и механизмов при их приемке;
- в организации освидетельствования объектов, зданий и сооружений, подлежащих консервации, и оформлении документации на консервацию или временное прекращение строительства предприятий, зданий и сооружений, а также в оценке технического состояния объектов при передаче их строительно-монтажным организациям для продолжения работ;
- в проверках, проводимых органами государственного надзора, извещении органов городского архитектурно-строительного надзора обо всех случаях аварийного состояния на объектах строительства и объемах работ по ликвидации аварий.

3.4. ПРИЕМКА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
ЗАКОНЧЕННЫХ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ

ГЗГЗ организует в установленном порядке рабочую и государственную приемочные комиссии законченных строительством и подготовленных к эксплуатации объектов, участвует в работе этих комиссий.
Принимает от подрядчика и вводит в эксплуатацию законченные строительством объекты в соответствии с требованиями действующих нормативных документов.
Регистрирует ввод объекта в эксплуатацию в установленном порядке.
Передает документацию по приемке объектов в эксплуатацию на хранение пользователю объекта, если иное не установлено нормативными документами городских органов власти.
Обеспечивает своевременную передачу в Московский земельный комитет необходимых документов для переоформления имущественно-земельных прав.
Определяет режим эксплуатации объекта в период опробования и приемки.
Обращается в органы городского надзора для получения заключения о соответствии предъявляемого к приемке объекта утвержденному проекту, действующим нормам и стандартам.
Передает после приемки государственной приемочной комиссией совместно с подрядной организацией завершенные строительством объекты эксплуатационным организациям.

3.5. ПРАВА ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗАКАЗЧИКА ГОРОДСКОГО ЗАКАЗА

ГЗГЗ для выполнения возложенных на него функций имеет право:
1. На основании распорядительных документов Правительства Москвы передавать часть своих функций (за исключением права владения, пользования и распоряжения финансовыми ресурсами на реализацию объектов городского заказа) по договору другим юридическим лицам, обладающим соответствующими лицензиями.
2. Осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения, качеством представляемых подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.
3. Привлекать компетентных специалистов и организации в качестве экспертов и консультантов для проверки состояния реализации проекта городского заказа (разработки проектной документации, строительства, поставки и монтажа оборудования и др.), соблюдения установленных сроков и качества продукции в период действия контракта на строительство.
4. Приостанавливать в установленном порядке производство работ при осуществлении их с отступлением от проектов, строительных норм и правил, технических условий, а также иных требований, установленных договорами.
5. Согласовывать в установленном порядке при участии проектной организации с подрядчиком проектную документацию.
6. Требовать от подрядчиков обоснования предлагаемой ими величины цены работ (разработки проектной документации, выполнения строительно-монтажных и других работ).
7. Требовать от подрядчиков при выполнении работ с отступлением от задания и условий контракта безвозмездного устранения недостатков работы, соразмерного уменьшения установленной за работу цены, возмещение своих расходов на устранение недостатков, когда это право предусмотрено в договоре.
8. Расторгать или изменять в установленном порядке по своей инициативе договоры с подрядчиками, в том числе в порядке, определенном Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами и договорами.
9. Требовать от подрядчиков возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора, если обоснованием для этого послужило существенное нарушение договора с подрядчиком.
10. Получать часть сэкономленных средств от проведения генподрядчиком с согласия городского заказчика мероприятий, удешевляющих строительство, если их реализация не ухудшает предусмотренных проектом технических и эксплуатационных характеристик объекта в размерах, в пределах стоимости, определенной договором подряда (контракта) на строительство.

3.6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗАКАЗЧИКА
ГОРОДСКОГО ЗАКАЗА

1. ГЗГЗ несет ответственность перед городским инвестором, предусмотренную действующим законодательством и заключенным договором:
- за выполнение всех обязательств по реализации объекта городского заказа в целом;
- за качество принятого и оплаченного объекта;
- за целевое использование средств, выделенных ему городским инвестором;
- за выполнение обязательств по срокам ввода объектов или отдельных этапов;
- за выполнение обязательств по контрактам с привлеченными подрядными организациями на разработку проектной документации, выполнение подрядных строительно-монтажных и других видов работ.
2. ГЗГЗ по согласованию с городским инвестором возмещает заказчику дополнительные расходы, вызванные изменением проекта вследствие обстоятельств, не зависящих от последнего, если иное не установлено в договоре подряда.
3. ГЗГЗ в соответствии с договором возмещает инвестору и подрядчикам убытки, в том числе упущенную выгоду, вызванную прекращением или нарушением выполнения своих обязательств по контрактам с ними. Изменение контракта в этом случае возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.
4. Споры, возникающие между ГЗГЗ и подрядчиками при заключении, изменении, расторжении и выполнении контрактов на реализацию объектов городского заказа, а также при возмещении понесенных убытков, рассматриваются в установленном законом порядке.

Глава 4. ФУНКЦИИ И ЗАДАЧИ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА

4.1. СТАТУС ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА

Заказчики-застройщики <*> - физические и юридические лица, уполномоченные инвестором для осуществления реализации инвестиционных проектов.
--------------------------------
<*> Здесь и далее заказчик-застройщик - ЗЗ.

Заказчиками-застройщиками могут быть также инвесторы. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.
Выбор ЗЗ и заключение с ним договора (контракта) осуществляется инвестором преимущественно на конкурсной основе при наличии, как правило, системы качества в соответствии с ГОСТ Р ИСО 9000.
ЗЗ, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.
ЗЗ, выполняющие соответствующие виды работ, должны иметь лицензию на право осуществления своей деятельности. Порядок выдачи лицензий установлен Правительством Российской Федерации.
При реализации инвестиционного проекта часть функций ЗЗ может быть передана любому участнику инвестиционного процесса в соответствии с договором между ними.
Деятельность ЗЗ заканчивается после регистрации ввода объекта в эксплуатацию в местных органах власти, если иное не предусмотрено в договоре с инвестором.
ЗЗ осуществляет свою деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации и требованиями нормативных документов в строительстве.

4.2. ЗАДАЧИ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА

Организация реализации инвестиционного проекта (выполнение предпроектной подготовки, анализ возможностей участников инвестиционно-строительного процесса, планирование строительства, включая проектные, изыскательские, научно-исследовательские, опытно-конструкторские, строительно-монтажные, отделочные работы, сейсмические исследования и другие работы, связанные со строительством и ремонтом объектов производственного и непроизводственного назначения). В задачи ЗЗ может входить весь комплекс организационно-управленческих работ, обеспечивающих строительство "под ключ" (за счет переданных ему по договору с инвестором денежных средств).
Обеспечение эффективности капитальных вложений на основе применения при проектировании и строительстве прогрессивных производственных и информационных технологий, соблюдения норм и стандартов по проектированию и строительству объектов, других индивидуальных требований инвестора к техническому уровню и качеству объекта, позволяющих получить конкурентоспособный результат.
Обязательными являются требования, устанавливаемые государственными стандартами для обеспечения безопасности продукции, работ и услуг для окружающей среды, жизни, здоровья и имущества, а также иные требования, установленные законодательством Российской Федерации.

4.3. ФУНКЦИИ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА

ЗЗ в процессе проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию объекта осуществляет следующие функции.

4.3.1. Предпроектная подготовка и планирование строительства

ЗЗ заключает договор с инвестором. Принимает на себя ответственность за реализацию инвестиционного проекта на всех этапах инвестиционного процесса. Договор является соглашением между инвестором и заказчиком, в соответствии с которым первый передает средства, а последний обязуется выполнить работы по реализации инвестиционного проекта и оказанию инжиниринговых услуг инвестору в требуемые сроки.
Размещает, преимущественно на конкурсной основе, заказы на выполнение работ по реализации инвестиционного проекта. В качестве подрядчика по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, привлекаются физические и юридические лица, имеющие лицензии на осуществление тех или иных видов деятельности, а также, как правило, при наличии у них систем качества на основе ГОСТ Р ИСО 9000.

4.3.2. Обеспечение проектной документацией
и организация строительства

Определяет стадийность проектирования. Осуществляет выбор, преимущественно по результатам проведения подрядных торгов, проектной организации. При этом ЗЗ оценивает предлагаемые технико-экономические показатели намечаемого к строительству объекта, приведенные в тендерном предложении, а также организационную систему управления, включая систему контроля качества проектной продукции в соответствии с ГОСТ Р ИСО 9000, финансовое состояние проектной организации.
Заключает с соответствующими организациями, имеющими лицензии на осуществление строительной деятельности, договоры на разработку проектной документации. При заключении договора ЗЗ устанавливает требования к срокам разработки, технико-экономическим показателям, составу и объему проектной документации, определяет договорную цену работ, условия страхования рисков, связанных с разработкой и реализацией проектной документации, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия использования и право собственности на разработанную проектную документацию, условия конфиденциальности при выполнении договора (контракта) и другие условия.
Утверждает задание на проектирование. Выдает исходные данные для разработки проектной документации. Обеспечивает их полноту и качество. Сбор исходных данных для проектирования может быть поручен проектной организации.
Согласовывает с проектной организацией календарный план выполнения работ и выдачи проектной документации, осуществляет контроль за его выполнением.
Осуществляет контроль за обеспечением требуемого уровня качества проектных решений в процессе разработки и реализации проектной документации, а также приемку, хранение и передачу подрядными организациями рабочей документации.
Организует рассмотрение и согласование архитектурно-градостроительных решений проектируемых объектов в органах управления архитектуры.
Обеспечивает проведение экспертизы проектной документации, в том числе государственной экологической экспертизы для оценки воздействия проектируемого объекта на окружающую среду, для чего определяет органы экспертизы и заключает соответствующие договоры.
Организует в установленном порядке согласование, утверждение и переутверждение проектной документации, а также внесение в проектную документацию изменений по замечаниям экспертизы.
В области организации строительства:
осуществляет выбор, преимущественно по результатам подрядных торгов, генерального подрядчика (подрядчика) по строительству. При выборе генерального подрядчика (подрядчика) заказчик-застройщик оценивает условия строительства объекта, приведенные в тендерном предложении, реализуемую подрядчиком технологию строительно-монтажных работ, оснащенность необходимым оборудованием и транспортными средствами, внутреннюю систему контроля качества строительной продукции, как правило, с учетом требований ГОСТ Р ИСО 9000 (строительно-монтажных работ, строительных материалов и конструкций), репутацию и финансовое состояние подрядной организации;
заключает с генеральным подрядчиком (подрядчиком) договор на капитальное строительство, расширение, реконструкцию или техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений. При заключении договора заказчик-застройщик устанавливает требования к срокам строительства и качеству построенного объекта, определяет этапы строительства, рассматривает в соответствии с проектной документацией состав и номенклатуру строительных материалов, конструкций, технологического оборудования и других видов материальных ресурсов, поставляемых подрядчиком, порядок проведения пусконаладочных работ, уточняет договорную цену работ, условия страхования рисков, связанных со строительством, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия конфиденциальности при выполнении контракта и т.п. Заказчик-застройщик может выступать в роли генерального подрядчика при наличии лицензии на соответствующий вид строительной деятельности;
заказчик-застройщик согласовывает перечень субподрядных организаций, привлекаемых генеральным проектировщиком и генеральным подрядчиком для выполнения работ по инвестиционному проекту;
принимает решение о необходимости осуществления авторского надзора проектной организации за строительством объектов, заключает договор на его осуществление и создание для этого необходимых условий;
регулирует разногласия, возникающие при реализации инвестиционного проекта, в том числе предъявляет претензии к проектной организации, генеральному подрядчику по строительству и другим привлекаемым заказчиком-застройщиком организациям об уплате неустойки (штрафа, пени) за невыполнение или ненадлежащее выполнение договорных обязательств;
организует работу по корректировке проектной документации в связи с изменением нормативной базы на проектирование, строительство и эксплуатацию сооружаемых объектов, замечаниями и предложениями в процессе строительства и сдачи в эксплуатацию объектов.

4.3.3. Финансирование строительства

Заказчик-застройщик проверяет предъявленные к оплате документы привлекаемых заказчиком (застройщиком) организаций за выполненные работы, поставленную продукцию и оказанные услуги.
Производит приемку и оплату работ на основании подписанных им документов об объеме и стоимости выполненных работ.
Финансирование и кредитование капитальных вложений при строительстве объектов государственного назначения за счет средств федерального бюджета осуществляются в соответствии с Положением по финансированию и кредитованию капитального строительства на территории Российской Федерации, утверждаемым Правительством Российской Федерации.
Ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет, составляет и представляет в установленном порядке отчетность по всем видам деятельности по утвержденным нормам в установленные сроки.
Обеспечивает получение долевых передач (взносов) сторонних организаций (инвесторов) на строительство объектов и использование их на финансирование этого строительства.
Представляет инвестору отчеты об использовании финансовых ресурсов, потребность в финансовых ресурсах на следующий период, а также по запросу оперативную информацию о реализации инвестиционного проекта (состоянии строительства), а также другую отчетность, предусмотренную договором с инвестором.
Заключает со страховыми организациями, осуществляющими на законных основаниях проведение соответствующих видов страхования, договоры страхования, связанные с разработкой и реализацией инвестиционного проекта.
Обеспечивает своевременное открытие финансирования и своевременную оплату работ по договорам (контрактам) с исполнителями работ (на разработку проектной документации, осуществление подрядных строительных работ, поставку оборудования и другие договоры по реализации инвестиционного проекта).

4.3.4. Материально-техническое обеспечение

Заказчик-застройщик обеспечивает строительство объектов специальным технологическим и другим оборудованием и материалами, если эта поставка в соответствии с договором (контрактом) с подрядчиком на него возложена. С этой целью заключает с предприятиями-изготовителями или организациями, осуществляющими поставки, договоры на поставку строительных материалов, конструкций, технологического оборудования и других видов материальных ресурсов. При заключении договора (контракта) заказчик-застройщик устанавливает требования к срокам, объемам поставки и качеству поставляемых материально-технических ресурсов, определяет последовательность их поставки, условия страхования рисков, связанных с материально-техническим обеспечением инвестиционного проекта, имущественную ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств, условия конфиденциальности при выполнении договора (контракта).
Осуществляет приемку, учет и надлежащее хранение находящегося на складе оборудования, изделий и материалов, а также передачу их в монтаж или для производства работ.
Предъявляет претензии к заводам-изготовителям или поставщикам в случае установления некомплектности или дефектов оборудования и аппаратуры, по качеству материалов, а также несвоевременной их поставки и недопоставки.

4.3.5. Выбор земельных участков
и освоение строительных площадок

Заказчик-застройщик обращается в местные органы власти с ходатайством о предоставлении земельного участка для строительства объекта. В заявке, как правило, должны быть указаны: цель и сроки использования земельного участка, вид и объем предполагаемого строительства, примерная площадь участка.
Оформляет Акт резервирования земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ.
Оформляет документы по отводу земельного участка (в том числе права пользования и владения земельным участком).
Получает разрешения соответствующих эксплуатационных организаций на:
производство работ в зоне воздушных линий электропередачи, линий связи в полосе отвода железных дорог, в местах прохождения подземных коммуникаций (кабельных, газопроводных, канализационных) и других, расположенных на строительной площадке;
пользование в период строительства электроэнергией, газом, водой и паром от существующих источников в соответствии с проектом организации строительства в случае отсутствия у заказчика-застройщика собственных объектов газо-, водо-, паро- и энергоснабжения;
вырубку леса и пересадку деревьев, а в необходимых случаях - на передачу лесорубочных билетов.
Переселяет граждан, проживающих в домах, подлежащих сносу, переносу или реконструкции. Возмещает гражданам в случае необходимости предусмотренную действующим законодательством стоимость изымаемых плодово-ягодных насаждений и посевов, а также стоимость подлежащих сносу жилых домов и строений, принадлежащих им на правах личной собственности.
Проверяет расчеты остаточной балансовой стоимости сносимых зданий и сооружений и правомерность включения ее в сметную документацию на строительство. Создает геодезическую разбивочную основу для строительства.
Регистрирует в органах Госархстройконтроля должностных лиц, осуществляющих технический надзор за строительством, и получает разрешение на производство строительно-монтажных работ.

4.4. НАДЗОР ЗА СТРОИТЕЛЬСТВОМ

Заказчик-застройщик согласовывает с соответствующими организациями вопросы, связанные с установкой, опробованием и регистрацией производственно-технологического оборудования, технологических кранов, подъемных механизмов, паровых котлов и прочего оборудования и аппаратов, работающих под давлением.
Осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объема и качества выполняемых работ проектной документации, стоимости и сроков выполнения работ условиям договора.
При осуществлении технического надзора на заказчика-застройщика возлагается:
- контроль соответствия выполняемых строительно-монтажных работ, применяемых конструкций, материалов и поставляемого оборудования проектным решениям, требованиям строительных норм и правил, стандартов, технических условий и других нормативных документов. (Заказчик-застройщик может поручить выполнение функций технического надзора проектной организации. В этом случае выполнение функций технического и авторского надзора совмещаются);
- принятие своевременных мер и контроль за устранением выявленных дефектов в проектной документации, ее пересмотр (в случае необходимости) и недопущение необоснованного увеличения стоимости строительства;
- проверка наличия документов, удостоверяющих качество используемых на строительстве конструкций, изделий и материалов (технических паспортов, сертификатов, результатов лабораторных испытаний и др.);
- контроль за выполнением геодезических работ в процессе строительства;
- освидетельствование и оценка совместно с работниками строительно-монтажных организаций выполненных работ и конструктивных элементов, скрываемых при производстве последующих работ, а также обеспечение требований по запрещению производства дальнейших работ до оформления актов на освидетельствование скрытых работ;
- осуществление по мере готовности с участием представителей генподрядной и специализированной (монтажной) организаций, а также проектных организаций промежуточной приемки ответственных конструкций зданий и сооружений - опор и пролетных строений мостов, емкостей, сооружений, несущих металлических и железобетонных конструкций и т.п.;
- участие в проверках, проводимых органами государственного надзора, строительного контроля состояния и соответствия проекту поступающего на монтаж оборудования, в оценке качества его монтажа, в комплексном опробовании и приемке;
- контроль соответствия объемов и качества выполненных и предъявленных к оплате строительно-монтажных работ рабочей документации;
- проведение учета объемов и стоимости принятых и оплаченных строительно-монтажных работ, а также объемов и стоимости некачественно выполненных подрядной организацией строительно-монтажных работ и затрат на устранение дефектов и переделки;
- контроль наличия и правильности ведения первичной исполнительной технической документации (исполнительных схем, инструментальной съемки смонтированных конструкций, частей зданий, сооружений и инженерных коммуникаций, общих и специальных журналов работ) и внесение в нее изменений в связи с выявленными недостатками и дефектами при производстве строительно-монтажных работ;
- контроль исполнения строительно-монтажными организациями указаний и предписаний авторского надзора и органов государственного строительного контроля, а также требований технического надзора заказчика-застройщика, относящихся к вопросам качества выполняемых строительно-монтажных работ и применяемых конструкций, изделий, материалов и оборудования, обеспечение своевременного устранения дефектов и недоделок, выявленных при приемке отдельных видов работ, конструктивных элементов зданий, сооружений и объектов в целом;
- участие в проведении приемочными комиссиями проверок качества отдельных конструкций и узлов, видов строительно-монтажных работ, оборудования и механизмов при их приемке;
- участие в освидетельствовании объектов, зданий и сооружений, подлежащих консервации, и оформлении документации на консервацию или временное прекращение строительства предприятий, зданий и сооружений, а также в оценке технического состояния объектов при передаче их строительно-монтажным организациям для продолжения работ;
- участие в проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также комиссиями инвестора;
- извещение органов государственного надзора и строительного контроля обо всех случаях аварийного состояния на объектах строительства и объемах работ по ликвидации аварий;
- обеспечивает проведение предусмотренных проектом геодезических измерений деформаций оснований зданий и сооружений, выполнение контрольных геодезических съемок и по их результатам нанесение всех изменений на исполнительном генеральном плане.

4.5. ПРИЕМКА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
ЗАКОНЧЕННЫХ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ

Заказчик-застройщик совместно с генподрядчиком:
представляет необходимые документы приемочной комиссии по законченным строительством объектам;
передает документацию по приемке объектов в эксплуатацию на хранение пользователю объекта, если иное не предусмотрено нормативными документами местных органов власти и/или договором (контрактом) с инвестором;
принимает участие в работе приемочной комиссии по приемке и вводу в эксплуатацию объектов, сооружаемых за счет бюджетных средств;
создает по поручению инвестора приемочную комиссию и производит приемку от исполнителя работ законченных строительством объектов, сооружаемых за счет средств предприятий, частных инвесторов и других внебюджетных средств, если иное не установлено договором (контрактом) между инвестором и заказчиком-застройщиком;
осуществляет ввод в эксплуатацию принятого объекта и регистрирует ввод объекта в эксплуатацию в местных органах власти в установленном ими порядке;
определяет режим эксплуатации объекта в период опробования и приемки;
обращается в органы государственного надзора для получения заключения по предъявляемому к приемке объекту;
передает завершенные строительством объекты инвестору или организациям-пользователям, уполномоченным инвестором, или, в установленном инвестором порядке, выносит их на реализацию;
принимает от подрядчика по акту законсервированные стройки с принятием мер по сохранности выполненных работ.
Он также может выполнять дополнительные функции:
- сбор исходных данных и согласование технических условий;
- инжиниринговые услуги;
- разработку системы сохранения строительных рисков, выбор страховой компании, согласование условий страхования.

4.6. ПРАВА ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА

Заказчик-застройщик для выполнения возложенных на него функций имеет право:
представлять инвестора в учреждениях, организациях и на предприятиях по вопросам реализации инвестиционного проекта;
принимать решения и вести переписку по вопросам технико-экономических оценок и расчетов инвестиций, проведения конкурсов и подрядных торгов, заключения договоров (контрактов) на разработку проектной документации, договоров подряда (контрактов) на капитальное строительство и других договоров (контрактов);
привлекать компетентных специалистов и организации в качестве экспертов и консультантов для проверки состояния реализации инвестиционного проекта, разработки проектной документации, строительства, поставки и монтажа оборудования и др., соблюдения установленных сроков реализации инвестиционного проекта и качества продукции на всех этапах инвестиционного цикла в период действия договора (контракта) на реализацию инвестиционного проекта;
приостанавливать производство любого из видов работ при осуществлении их с отступлением от требований проекта и установленных договорами правил;
требовать от подрядчиков и других исполнителей работ (проектной организации, генерального строительного подрядчика) обоснования предлагаемой ими величины цены работ (разработки проектной документации, выполнения строительно-монтажных и других работ и услуг);
расторгать в одностороннем порядке по своей инициативе договоры (контракты) с участниками инвестиционного проекта в случае немотивированного повышения ими сроков выполнения работ, при невыполнении требований к качеству продукции, проектной документации, строительно-монтажных работ, поставляемого оборудования и других видов работ, а также при аннулировании лицензий на строительную деятельность;
передавать управление инвестиционным проектом другому юридическому лицу или гражданину (управляющему проектом), которые являются доверенными лицами заказчика и действуют от его имени и представляют его интересы в течение всего срока действия договора на реализацию инвестиционного проекта;
устанавливать прямые контакты с субподрядчиками по проектированию и строительству и привлекаемыми ими консультантами по письменному согласию генерального проектировщика и генерального подрядчика;
использовать проектную документацию по своему усмотрению в соответствии с действующим законодательством, если иное не предусмотрено в договоре на разработку проектной документации и договоре с инвестором;
продолжить финансирование реализации инвестиционного проекта за счет собственных или привлеченных средств в случае временного прекращения финансирования инвестора, с приобретением прав долевой собственности объекта на вложенные средства, на основе дополнительного соглашения с инвестором.

4.7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗАКАЗЧИКА-ЗАСТРОЙЩИКА

Заказчик-застройщик несет полную имущественную и иную ответственность, предусмотренную законодательством, за:
выполнение всех обязательств по договору с инвестором и договорам с исполнителями работ (на разработку проектной документации, выполнение подрядных строительно-монтажных работ и других видов работ);
качество принятого и оплаченного в установленные сроки инвестиционного проекта (проектной документации, построенного объекта и другие виды инвестиционных проектов);
выполнение обязательств по срокам ввода объектов;
соблюдение обязательств, предусмотренных в договорах, между участниками реализации инвестиционного проекта. Заказчики возмещают другим исполнителям убытки, в том числе упущенную выгоду, вызванные прекращением выполнения своих обязательств по договорам с ними;
выполнение функций и использование прав, предоставленных заказчику-застройщику.

Глава 5. БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ
ЗАКАЗЧИКОВ-ЗАСТРОЙЩИКОВ

В соответствии с Федеральным законом "О бухгалтерском учете" от 21.11.1996 N 129-ФЗ организации должны осуществлять раздельный учет текущих затрат на производство продукции и учет капитальных вложений.
При учете производственных затрат организации руководствуются Положением о составе затрат по производству и реализации работ (услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.08.1992 N 552 (в редакции последующих изменений и дополнений), а также типовыми методическими рекомендациями по планированию, учету и калькулированию себестоимости продукции (работ, услуг) в соответствующих отраслях сферы материального производства.
При учете капитальных затрат и источников инвестиций в основной капитал к руководству принимаются Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (приложение к письму Минфина России от 30.12.1993 N 160) и Положение по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" ПБУ 2/94, утвержденное Приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167.
Одним из условий реализации инвестиционных проектов является наличие источников средств, за счет которых осуществляются инвестиции.
В своей деятельности по формированию источников инвестиций организации-инвесторы руководствуются действующими правилами ведения бухгалтерского учета, общим порядком и соответствующими отраслевыми особенностями определения себестоимости и финансовых результатов, а также действующим налоговым законодательством.

5.1. БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ ДОЛГОСРОЧНЫХ ИНВЕСТИЦИЙ
У ИНВЕСТОРОВ

Перечисляемые инвестором заказчику-застройщику денежные средства в качестве долгосрочных инвестиций учитываются у инвестора на расчетах до окончания строительства и зачисления построенных объектов в состав основных средств в соответствии с пп. "г" п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160).
По получении от заказчика-застройщика акта о вводе объекта в эксплуатацию инвестор зачисляет объект в состав основных средств и одновременно закрывает произведенные ранее расчеты с заказчиком-застройщиком.
Для оформления приемки законченного строительством объекта Постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а утверждены следующие унифицированные формы первичной учетной документации:
- форма N КС-11 "Акт приемки законченного строительством объекта";
- форма N КС-14 "Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией".
Акт приемки по форме N КС-11 предназначен для приемки заказчиком законченного строительством объекта от исполнителя работ - генерального подрядчика (подрядчика). Акт приемки является основанием для окончательной оплаты всех выполненных исполнителем в соответствии с договором работ.
Акт приемки по форме N КС-14 подписывается представителями заказчика и исполнителя работ (генерального подрядчика) и членами приемочной комиссии, состав которой определяется инвестором или заказчиком. Данный акт является основанием для зачисления введенного в действие объекта в состав основных средств.
В случае финансирования строительства несколькими инвесторами в порядке долевого участия объект учета в составе основных средств может по условиям договора между инвесторами возникнуть у каждого из них либо объект учета будет только у одного (основного) инвестора, а у остальных инвесторов к учету будет принято право собственности в составе нематериальных активов в сумме доли финансирования каждого.
В процессе финансирования строительства организации-инвесторы, относящиеся к отраслям сферы материального производства, а также организации-инвесторы всех отраслей народного хозяйства, осуществляющие финансирование жилищного строительства, имеют право на использование льготы на прибыль, направленную на финансирование капитальных вложений производственного назначения и жилищного строительства. Эта льгота применяется также и при осуществлении строительства в порядке долевого участия. Она предоставляется только при условии фактического направления на эти цели прибыли, остающейся в распоряжении предприятия после налогообложения. Если объекты, введенные в действие за счет капитальных вложений, приняты на баланс предприятия, но фактически в отчетном периоде не профинансированы, данная льгота не предоставляется.

5.2. ПОРЯДОК ВЕДЕНИЯ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА

Бухгалтерский учет у заказчика-застройщика состоит из учета денежных средств, получаемых от инвесторов при исполнении договоров на реализацию инвестиционных проектов, и учета капитальных затрат при исполнении договоров строительного подряда.

5.2.1. Учет денежных средств

Денежные средства, поступающие от инвестора на расчетный счет заказчика-застройщика в соответствии с договором на реализацию инвестиционного проекта, учитываются на счете 96 "Целевые финансирование и поступления" до окончания строительства.
Учет использования денежных средств, предназначенных на капитальные вложения, ведется заказчиками-застройщиками в соответствии с письмом Минфина России и Центробанка России от 09.01.1998 N 3-А1-6 на расчетных (текущих) счетах организации. Отдельные счета для учета средств организации на финансирование капитальных вложений не открываются. Однако на счетах учета операций по расчетным (текущим) счетам можно открывать клиентам в установленном порядке отдельные лицевые счета для учета операций по использованию средств на капитальные вложения. Это разрешено Правилами ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации, утвержденными Приказом Банка России от 18.06.1997 N 02-263. Открытие счетов и совершение по ним операций производятся на договорных началах на том же балансовом счете, где учитываются операции по расчетным (текущим) счетам.
Указанные денежные средства являются источником целевого финансирования и не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость. Оплата заказчиком-застройщиком выполненных подрядными строительно-монтажными и проектно-изыскательскими организациями работ за счет этих источников производится с налогом на добавленную стоимость.
Если размер денежных средств, полученных от инвестора (инвесторов) на финансирование строительства, превышает фактические капитальные затраты заказчика-застройщика на строительство объекта, суммы превышения облагаются налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.
По окончании строительства капитальные затраты заказчика-застройщика по данному объекту в размере их инвентарной стоимости, а также другие расходы, в частности затраты, не увеличивающие стоимость основных средств, списываются в соответствии с п. 3.2.1 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160) за счет полученного от инвестора финансирования.

5.2.2. Учет капитальных затрат

При осуществлении бухгалтерского учета капитальных затрат заказчики-застройщики руководствуются действующими правилами бухгалтерского учета, а также особенностями учета долгосрочных инвестиций и определения инвентарной стоимости законченных строительством объектов, установленными Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160).
Для обобщения информации об инвестициях застройщика в строительство основных средств действующим Планом счетов бухгалтерского учета предусмотрено ведение соответствующих субсчетов счета 08 "Капитальные вложения":
- субсчет 3 - "Строительство объектов основных средств";
- субсчет 5 - "Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств".
На субсчете 3 - "Строительство объектов основных средств" заказчиком-застройщиком осуществляется учет капитальных затрат на строительство объектов по технологической структуре капитальных вложений в соответствии с Инструкцией по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 23.10.1998 N 100.
В состав капитальных вложений и в ввод основных фондов включаются также суммы налога на добавленную стоимость, за исключением случаев, установленных налоговым законодательством.
Порядок отнесения сумм налога на добавленную стоимость на капитальные затраты у заказчика-застройщика при строительстве объектов установлен п. 47 Инструкции Госналогслужбы России от 11.10.1995 N 39 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость".
Капитальные затраты заказчика-застройщика складываются из перечисляемых ими сумм подрядным организациям, а также другим участникам инвестиционного процесса за выполненные строительно-монтажные и проектно-изыскательские работы, поставленные материальные и энергетические ресурсы и оказанные услуги, в порядке, установленном Временным положением о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.1994 N 220 (в редакции Постановления от 18.02.1998 N 216).
По дебету счета 08 субсчета 3 учитываются затраты по возведению строящихся объектов, монтажу оборудования, стоимость монтируемого оборудования и другие расходы, предусмотренные сметными расчетами на строительство.
Суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные при строительстве объектов, относятся на счет 08 "Капитальные вложения" с последующим их включением в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов (п. 47 Инструкции Госналогслужбы России от 11.10.1995 N 39 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость"). В соответствии с действующим порядком средства на покрытие затрат по уплате НДС предусматриваются в сводных сметных расчетах на строительство объектов.
Учет капитальных затрат в соответствии с Рекомендациями по применению единой журнально-ордерной формы счетоводства (письмо Минфина России от 24.07.1992 N 59) должен вестись в разрезе строящихся объектов и по технологической структуре капитальных вложений в ведомостях N 18 "Ведомость учета затрат по капитальным вложениям" и N 18-1 "Ведомость учета по законченным капитальным вложениям".

5.2.3. Особенности учета отдельных капитальных затрат

5.2.3.1. Учет банковских кредитов

При строительстве объектов и приобретении основных средств и нематериальных активов заказчики-застройщики, специализирующиеся на организации строительства, а также действующие предприятия используют в качестве временных источников финансирования заемные средства, в том числе кредиты коммерческих банков.
Порядок отнесения затрат на оплату процентов по кредитам банков регламентируется действующими нормативными документами в зависимости от назначения кредитов и профиля деятельности организации, использующей кредит.
Для организаций, осуществляющих предпринимательскую деятельность, порядок отнесения затрат на оплату процентов по кредитам банков установлен Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.08.1992 N 552 (в редакции изменений и дополнений от 01.07.1995 N 661). Согласно пп. "с" п. 2 Положения о составе затрат в себестоимость продукции (работ, услуг) включаются затраты на оплату всех процентов не только по кредитам, полученным в банках, но и по коммерческим кредитам, предоставляемым поставщиками и подрядчиками; за исключением платежей процентов по ссудам, связанным с приобретением основных средств, нематериальных и иных внеоборотных активов.
По организациям, осуществляемым строительную деятельность по выполнению функций заказчика-застройщика и специализирующимся на строительстве объектов, порядок отнесения расходов по уплате процентов по кредитам банков, использованным при осуществлении капитальных вложений, установлен нормативными документами, регулирующими вопросы формирования сметной стоимости строительства и бухгалтерского учета долгосрочных инвестиций.

КонсультантПлюс: примечание.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду Инструкция по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству, утв. Постановлением Госкомстата РФ от 03.10.1996 N 123. Постановление Госкомстата РФ от 21.10.1998 N 100 вносит изменения в данный документ и утверждает Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по строительству.

Так, в соответствии с Инструкцией по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 23.10.98 г. N 100, суммы уплаченных банком процентов за кредит учитываются в аналитическом учете обособленно по каждому объекту строительства. Последующее распределение сумм процентов производится на статьи капитальных затрат по технологической структуре капитальных вложений, т.е. на стоимость строительных работ и работ по монтажу оборудования, на стоимость оборудования и т.д.
При этом в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160) расходы по оплате процентов по кредитам банков в пределах учетных ставок, установленных ЦБ РФ (без увеличения на три пункта), относят на счет 08 "Капитальные вложения" субсчет 3 "Строительство объектов основных средств" с последующим включением уплаченных (начисленных) процентов в инвентарную стоимость законченных строительством объектов. Расходы по оплате процентов по кредитам банков сверх учетных ставок, установленных ЦБ РФ, относятся на счет 08 "Капитальные вложения" субсчет 5 "Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств" (п. 3.1.7 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций).
При вводе в эксплуатацию законченных строительством объектов затраты застройщика в размере инвентарной стоимости объекта, включая расходы по оплате процентов по кредитам банков учетных ставок, установленных ЦБ РФ, списываются со счета 08 "Капитальные вложения" субсчет 3 "Строительство объектов основных средств" в дебет счета 01 "Основные средства" (пп. 3.2.1 и 3.2.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций).
Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств, включая расходы по оплате процентов по кредитам банков сверх учетных ставок, установленных ЦБ РФ, списываются со счета 08 "Капитальные вложения" субсчет 5 "Затраты, не увеличивающие стоимость основных средств" за счет источников финансирования заказчика-застройщика в дебет счета 96 "Целевые финансирование и поступления" (п. 3.2.5 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций).
Суммы процентов по кредитам банков, использованным при осуществлении капитальных вложений и уплаченным (начисленным) после ввода в действие объектов основных средств, подлежат отнесению непосредственно в дебет счета 96 "Целевые финансирование и поступления".

5.2.3.2. Учет расходов
по содержанию аппарата заказчика-застройщика

Особое место в учете заказчика-застройщика занимают расходы по их содержанию. В соответствии с пп. "в" п. 2 Положения о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.08.1992 N 552 (в редакции последующих изменений и дополнений), расходы по содержанию застройщиков в себестоимость продукции (работ, услуг) не включаются.
Расходы по содержанию застройщиков производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства. Указанные расходы согласно п. 1.4 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160) включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.

КонсультантПлюс: примечание.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду Инструкция по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству, утв. Постановлением Госкомстата РФ от 03.10.1996 N 123. Постановление Госкомстата РФ от 21.10.1998 N 100 вносит изменения в данный документ и утверждает Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по строительству.

Средства на содержание застройщика предусматриваются в сводных сметных расчетах стоимости строительства и в соответствии с п. 4.7.2 Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству, утвержденной Постановлением Госкомстата России от 23.10.98 г. N 100, включаются в состав прочих капитальных работ и затрат.
Определение размера средств на содержание служб заказчика регламентировано п. 3.5.6 "Методических указаний по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации" (МДС 81-1.99), согласно которому данные средства включаются в главу 10 "Содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения)" в графы 7 и 8 сводного сметного расчета.

КонсультантПлюс: примечание.
Абзац приведен в соответствии с официальным текстом документа.

Методика определения затрат на содержание застройщика предусмотрена Методическими рекомендациями Минстроя России от 03.11.1992 N БФ-925/12, согласованными с Минэкономики России, Минфином России и Госкомстатом России; в Приложениях N 3 и N 3в которых изложены рекомендации по определению затрат на содержание заказчика-застройщика, а также приведены наименования и содержание статей расходов, подлежащих включению в сметы расходов на их содержание.
В состав сметы расходов на содержание заказчика-застройщика входят следующие статьи расходов:
- расходы на оплату труда;
- отчисления на социальные нужды;
- амортизация основных фондов;
- материальные затраты и прочие расходы.
Особенностью составления сметы является включение в состав прочих расходов налогов, сборов, платежей и других обязательных отчислений, производимых в соответствии с установленным законодательством порядком. В условиях деятельности заказчика-застройщика к ним могут быть отнесены:
- сбор на образовательные нужды;
- налог на имущество;
- налог на рекламу и др.
Указанные налоги и сборы учитываются на счете 08 "Капитальные вложения" в составе расходов на содержание застройщика.
Размер средств на содержание застройщика, включаемых в сметы на строительство объектов, определяется договором (контрактом) между инвестором и застройщиком, которому поручена реализация инвестиционного проекта.
Данный порядок дополнительно разъяснен письмом Минстроя России от 25.05.1995 N ВБ-12-153.
Порядок определения размера на содержание службы заказчика-застройщика (единого заказчика, дирекции строящегося предприятия) приведен в Приложении 4.

5.2.3.3. Финансовый результат
от деятельности заказчика-застройщика

Финансовый результат от деятельности застройщика, связанной со строительством, образуется как разница между размером (лимитом) средств на его содержание, заложенным в сметах на строящиеся в данном отчетном периоде объекты, и фактическими затратами по его содержанию (п. 15 Положения по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" (ПБУ 2/94), утвержденного Приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167). Финансовый результат по использованию средств на содержание застройщика следует определять за отчетный квартал, нарастающим итогом с начала года.
Финансовый результат у заказчика-застройщика в целом по строительству объекта может определяться в виде экономии выделенных инвестором средств на финансирование и только по окончании строительства, если по условиям договора сумма экономии остается в распоряжении заказчика-застройщика, а не возвращается инвестору (п. 3.1.6 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций - письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160).
Определенная таким образом сумма экономии зачисляется на счет 80 "Прибыли и убытки" за вычетом убытков, понесенных в процессе осуществления строительства, и после расчетов в установленном порядке с бюджетом остается в распоряжении заказчика-застройщика.
Особенности налогообложения заказчиков-застройщиков обусловлены особенностями производимых ими хозяйственных операций при осуществлении функций по организации строительства объектов и бухгалтерского учета этих операций. Заказчики-застройщики могут выступать плательщиками налогов в случаях, установленных действующим налоговым законодательством.
Порядок исчисления налогов имеет также свои особенности в зависимости от статуса застройщиков, которыми могут быть:
- действующие предприятия, осуществляющие собственное строительство подрядным или хозяйственным способом;
- заказчики-застройщики, специализирующиеся на выполнении функций по организации строительства объектов; в этих случаях строительство, как правило, осуществляется подрядным способом.
Действующие предприятия - застройщики, осуществляющие собственное строительство, являются одновременно и инвесторами. В своей деятельности по формированию источников капвложений они руководствуются действующими правилами ведения бухгалтерского учета и соответствующими отраслевыми особенностями определения себестоимости и финансовых результатов (в зависимости от профиля своей основной деятельности), а также налоговым законодательством.

КонсультантПлюс: примечание.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: Приказ Минфина РФ N 81н издан 21.11.1997 года, а не 01.11.1997 года.

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета инвесторы образуют фонд накопления в качестве финансового обеспечения производственного развития предприятия и иных аналогичных мероприятий по созданию нового имущества и фонд социальной сферы в качестве финансового обеспечения развития (капитальных вложений) социальной сферы. Начисление фонда накопления и фонда социальной сферы в соответствии с изменениями и дополнениями, внесенными Приказом Минфина России от 01.11.1997 N 81н в Инструкцию о порядке заполнения форм годовой бухгалтерской отчетности, производится за счет нераспределенной прибыли (после налогообложения) предприятия путем внутренней бухгалтерской проводки в дебет субсчета 1 "Нераспределенная прибыль (убыток) отчетного года" по кредиту соответствующих субсчетов счета 88:
- субсчета 3 - "Фонд накопления",
- субсчета 4 - "Фонд социальной сферы".
В качестве источника финансирования используются также износ основных средств в размере амортизационных отчислений, начисление которого производится с кредита счета 02 "Износ основных средств" в корреспонденции со счетами учета затрат на производство (издержек обращения).
Названные источники финансирования капитальных вложений, образованные за счет собственных средств предприятия-инвестора после налогообложения, дополнительному налогообложению не подлежат.
Учет капитальных затрат застройщиком - действующим предприятием, осуществляется на счете 08 "Капитальные вложения". При строительстве хозяйственным способом эти застройщики производят начисление налога на добавленную стоимость на строительные работы по мере их выполнения и отнесения капитальных затрат на счет 08 "Капитальные вложения" в соответствии с п. 11 Инструкции Госналогслужбы Российской Федерации от 11.10.1995 N 39 "О порядке исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость", т.е. объемы реализации в целях налогообложения определяются на основании сумм, отраженных по дебету счета 08. При этом согласно п. 3.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160) конкретный объем работ, подлежащий налогообложению, определяется в соответствии с порядком, установленным Типовыми методическими рекомендациями по планированию и учету себестоимости строительных работ (утверждены Приказом Минстроя России от 04.12.1995 N БЕ-11-260/7 по согласованию с Минэкономики России и Минфином России и доведены письмами Минфина России от 15.01.1996 N 2 и Госналогслужбы России от 16.04.1996 N ВП-4-13/33н). Одновременно суммы налога на добавленную стоимость по материальным ресурсам, топливу, работам, услугам, стоимость которых списывается на строительство объектов, относятся на расчеты с бюджетом в порядке, изложенном в п. 19 Инструкции N 39.
При учете прибылей и убытков, возникающих со строительством объектов, налогообложение прибыли производится также в общем порядке, установленном для основной деятельности предприятия.
Отражение в бухгалтерском учете завершенного хозяйственным способом строительства осуществляется в соответствии с п. 11 письма Минфина России от 12.11.1996 N 96 "О порядке отражения в бухгалтерском учете отдельных операций, связанных с налогом на добавленную стоимость и акцизами": по мере ввода объекта капитальные затраты, связанные с его строительством (включая суммы начисленного НДС), списываются с кредита счета 08 "Капитальные вложения" в дебет счета 46 "Реализация продукции (работ, услуг)". Одновременно по дебету счета 01 "Основные средства" в корреспонденции с кредитом счета 46 "Реализация продукции (работ, услуг)" отражается первоначальная стоимость строительства в суммах, списанных в дебет счета 46, т.е. включая НДС.
Письмо Минфина России от 12.11.1996 N 96 "О порядке отражения в бухгалтерском учете отдельных операций, связанных с налогом на добавленную стоимость и акцизами" регулирует вопросы бухгалтерского учета НДС и акцизов, а не устанавливает порядок их начисления и уплаты в бюджет.
При строительстве подрядным способом силами строительно-монтажных организаций капитальные затраты, производимые застройщиками - действующими предприятиями, относятся на счет 08 "Капитальные вложения" вместе с суммами уплаченного НДС. По окончании строительства суммы НДС в составе капитальных затрат согласно п. 48 Инструкции N 39 включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.

5.3. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ЗАКАЗЧИКОВ-ЗАСТРОЙЩИКОВ

Налогообложение заказчиков-застройщиков, специализирующихся на организации строительства объектов, осуществляется с учетом некоторых особенностей. Заказчики-застройщики на основании договора с инвестором на реализацию инвестиционных проектов распоряжаются денежными средствами, передаваемыми для финансирования строительства объекта.
Эти средства поступают на расчетный счет заказчика-застройщика и учитываются на счете 96 "Целевые финансирование и поступления" до окончания строительства. Являясь источником целевого финансирования, они не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость. Оплата заказчиком-застройщиком выполненных подрядными строительно-монтажными и проектно-изыскательскими организациями работ за счет этих источников производится с налогом на добавленную стоимость, суммы которого вместе со стоимостью работ также относятся в дебет счета 08 "Капитальные вложения".
Если размер средств, полученных от инвестора (инвесторов), превышает фактические капитальные затраты заказчика-застройщика на строительство объе